엉군의 갓생살기

[전략]- 목차구조의 효율성 : 계산 많고 시간 부족시 일반적인 목차 과감히 생략- 감정평가개요에 대상물건확정, 평가방법적용 기재- 문제가 사례 선정 사유 적으라한 경우 : 선정기준 적시(용이주지, 위물시사, 배분법 등) [3방식]1. 감정평가서 표준서식- 감정평가 개요 : 목적, 기준 근거, 기준시점, 기준가치 조건, 실지조사여부- 감정평가액 산출근거 : 감정평가 방법 적용, 감정평가액 산출과정, 그 밖의 사항 2. 공통- 3방식 평가시 대상물건의 주방법 우선 평가- 현가지수표 있어도 산식은 기재- 원리금균등대출 현가시 "저당상수*PVAF" 외에 "기간말 잔금의 일시금 현가"도 고려- 토목공사 완료시 공업용으로 인정, 공사승인만으로는 불인정- 자연림이어도 완경사면 조림이 더 타당할 수 있음- 자연..

제22조(취득하는 토지의 평가)표준지 선정 기준 : 용이주지 제23조(공법상 제한을 받는 토지의 평가)개별적계획제한은 직접목적 불문 제한받는 상태 기준 : 도시군관리계획으로 결정된 도시공원, 도시자연공원 안에 공원 시설 설치 목적 고시, 도시군계획시설, 도시군관리계획 결정고시, 사업인정고시 제25조(미지급용지의 평가)단, 종전공익사업으로 오히려 이용상황이 개선된 경우에는 현실적인 이용상황 기준으로 평가 제26조(도로 및 구거부지의 평가)사실상의사도 : 1/3 이내, 사도법상사도 : 1/5이내사실상의사도 : 편통건조자기토지편익, 타인의 통행 제한, 건축법 제45조에 따라 허가권자가 그 위치를 지정 공고한 도로, 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위해 제27조(개간비의 평가 등)개간비상한 = 개간후토지가격 ..

1주차토지건물 타당성 분석토지보상평가-가격, 지가변동오피스 수익가치 추정환지처분 이후 경매평가     3주차대지사용권 임대료토지건물 매수목적평가개간비 개간지일괄, 부분, 구분4주차공업용 토지건물 경매 담보평가-임대사례 선정, 비교 어려운 이유-Rent Free, Fit-Out, Tenant Improvements, Net Occupancy Cost폐변압기 매각목적 평가공익사업 적용공시지가, 시점수정치5주차토지건물 타당성평가-송전설비주변법, 전기사업법에 따른 보상평가-송전설비주변법 주택매수청구 보상평가부동산 투자 운용수익률 분석지적재조사법에 따른 조정금 산정 평가6주차토지평가-시장가치-한정가치-기초가액-투자가치토지보상평가-도시공원사업-도시자연공원구역토지보상평가-미지급용지-사업인정실효-IRR-소득 일정하고 ..

행위제한일사업인정(의제)일택지개발사업주민 등 공람공고일택지개발지구 지정고시일도로건설사업 도로구역 결정고시일재개발사업정비구역 지정고시일(도시정비법 19조)사업시행인가고시일도시군계획시설사업(도시계획도로사업) 실시계획고시일도시개발사업 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록의 고시일

35회 34회 33회 32회 31회 30회 29회지하공간사용 보상금적산법,임대사례비교법비운영폐선 매각평가조소득승수법28회 27회 26회 35회(2024)1번- 공고고시 여러번인 경우 최초의 고시 기준- 사례를 통해 건물 재조달원가 산정시 면적보정- 토지보상평가에서 그밖의요인 보정시 해당 사업의 보상선례는 배제 [적용공시지가 선정, 시점수정치]령38조의2 : 취득할 토지의 가격 변동, 사업지구내표준지 vs 시군구, 3%p 격차, 30% 격차, 공고고시~법70조 3항 또는 4항에 따른 공시기준일령37조 : 지가변동률 변동, 변동 인정시 인근 시군구 지변률 적용(해당시군구지변률보다 낮아야 한다)- 비교표준지 소재 시군구 사업인정고시~가격시점 3% 이상, 공고고시..

구분논점1주차토지건물 개별, 일괄평가TVM구분건물평가2주차토지건물, 매수타당성구분건물환원이율, 자본수익률3주차구분건물 3방식DCF, 매입타당성선형회귀분석4주차토지건물, 감정평가명세표영업권임대권5주차적산법투자타당성분석광산, 채굴권6주차3방식구분지상권(송전선로)특허권7주차비상장주식, 영업권수익률 분석기계기구8주차종전자산,현금청산,국공유지매각개발사업 타당성 분석어업권9주차보상평가(토지가격, 지가 변동)선박권리금10주차개발타당성(합필가치)보상평가, 도시계획도로오염토지11주차경매, 담보평가(방공제)지장물 보상공유지매각평가12주차3방식영업보상지장물보상,주거이전비,재편입가산금,이주정착금 1주차현황평가 : 기준시점에서의 대상물건의 이용상황을 기준하는것건물소유자가 매수한 토지는 사정개입가능성 존재단가는 임의로 반올림 하..

구분도시개발사업(환지방식)종전자산종후자산정비기반시설국공유지처분국공유지처분(사업시행인가~3년이후)현금청산매도청구소송기준시점1. 정리전 토지 : 실시계획인가시점, 사업이전상태(종전토지면적)2. 정리후토지 : 환지처분시점 지구단위계획사항 반영(환지면적)사업시행계획인가고시분양신청기간만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날사업시행계획인가고시예정일사업시행계획인가고시계약체결예정일(공유재산법, 보상평가는 토보법67조)사업시행자 의뢰일매매계약체결의제일 = 법원이 감정명령서에 제시된일자내용 정비구역지정에 따른 공법상제한 받지 아니한 상태 기준현실화 구체화된 개발이익 반영대상물건의 유형 위치 규모 등에 따라 감정평가액의 균형 유지용도폐지시설 : 기준시점 대지상태 기준새로설치되는시설 : 설치전 모지번 형상 도로조건 기준시가평가(국유..

광산 = 광업재단광산 : 광업권을 기본으로 하여 광업경영을 목적으로 하는 일체의 기본재산 광산가치 = 광업권 가치 + 현존시설가치cf) 광업용지 = 토지 광산 감정평가는 수익환원법에 의한다. (감칙 23조 1항)제23조(무형자산의 감정평가) ① 감정평가법인등은 광업권을 감정평가할 때에 제19조제2항에 따른 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가해야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건(稼行條件) 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 않는다. ② 감정평가법인등은 어업권을 감정평가할 때에 어장 전체를 수익환원법에 따라 감정평가한 가액에서 해당 어장의 현존시설 가액을 빼고 감정평가해야 한다. 이 경우 어장의 현존시설 가액은 적정 생산규모..

사례선정 배제사유 : 기본적으로 용이주지 멘트 활용주변환경(노선상가지대, 후면상가지대 등), 이용상황(오피스텔, 주거용, 상가 등) 최유효이용 미달 : 건부감가로 인해 배분법 적용 어려움(토지가치가 실제보다 적게 산출되어지기 때문) 기초가액 * 기대이율 = 순임대료순임대로 + 필요제경비 = 적산임대료 기대이율은 순임대료와 기초가액의 비율, 대상 물건을 취득하는데에 투입된 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 비율)기대이율 적용기준표, 시중금리, 국유재산법상 대부료율, 시장자료를 고려하여 결정기대이율은 상각 후 환원이율 개념이다 사례가 표준지 자체이면 비교표준지 선정으로 적정할 수 밖에 없음 배분법으로 토지단가 구할 때 철거비는 실제가 아닌 예상치 기준 표준지의 경우 개별공시지가는 표준지공시지가와 같다 경제적..

건물이 두 필지에 걸쳐 있다 : 두 필지는 용도상불가분관계인 일단지 위치확인되지 않는바 지분비율에 따라 평가 도로후퇴부분은 도로로 구분평가 필요 시가목적평가시 경제적가치 희박한 자연성 활잡목은 평가목적을 고려하여 평가제외 두 개 이상의 용도지역인 경우 특정 용도지역의 면적이 미미하면 주된 용도지역을 기준으로 평가 가능③ 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있는 토지는 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가한다. 다만, 용도지역을 달리하는 부분의 면적비율이 현저하게 낮아 가치형성에 미치는 영향이 미미하거나 관련 법령에 따라 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있는 경우에는 주된 용도지역의 가액을 기준으로 감정평가할 ..

사례비교 : 배분법 적용 불가로 배제 토지가치 결정1. 합리성 검토2. 토지가치 개발법 사례선정 : 조성 후 물적 사항이 가장 유사한 분양택지면적 : 전체면적 * (1-감보율)분양필지단위면적 기준으로 분양 필지 수 계산2500에 200단위면  200*11 + 100 사례선택 : 소유권 이전 등기 안됨 감가수정 = (1-물리적감가-기능적감가) 벽체 제거 후 사용중인 튼상가이나, 이용구조상 독립성 인정됨 유의사항 : 위치확인문제, 거래사례포착문제, 적정대지권여부, 재건축으로 인한 가격 편차 문제 물건종류, 시장상황에 따라 자본수익률 차이날 수 있다시장추출법에 의하여 R 산정시, 본건과 투자성 유사한 사례를 선택해야 할 것이다. 공원저촉은 개별적 제한으로 미고려 → 이전의 표준적 이용상황으로 선택공익사업 직접..

토지 공시지가기준법에서 본건이 표준지로 주어진 경우, 본건인 표준지를 비교표준지로 선정 가능 사례선정시 M : 시적격차, 가치형성요인 차이 1. 재조달원가  (1) 기본건축비  (2) 재조달원가 건물 감가상각 시 물리적감가 외 기능적감가까지 있는 경우 M : 관찰감가병용 품등조건 : 토지와 건물 면적비율 시점수정치 활용 자료 : 시도별 자본수익률 적용 원칙- 복합부동산 : 자본수익률(오피스), (매장용, 중대형), (매장용, 소규모)- 집합건물 : 자본수익률(매장용, 집합) 표준적 임대료 결정시 보증금, 월임대로, 월관리비 단가에 곱할 면적은 임대면적 영업경비나 관리비 구할 때 공실률 고려여부 확인 해당 지역 소득수익률 통계로 환원이율 결정시 한계점- 본건과 개별적유사성 떨어질 우려- 실거래가 아닌 감정..

종전자산가액 : 사업시행인가고시일을 기준시점으로 한다.89.1.24 이전 무허가 건축물 : 기존 무허가건축물로 보아 평가에 포함비례율 = (조합전체 분양예정자산가액 - 총사업비) / 조합전체 종전자산가액A씨의 권리가액 = 종전자산가액 * 비례율청산금 = 조합원분양가 - 권리가액, 청산금이 양수이면 조합에 추가 납부 필요(추가분담금), 음수이면 조합에게 청산금을 받음

가격시점 : 계약체결예정일장기미집행사업 → 사업인정 없음 →  사업인정 전 협의보상평가 →  가격시점 이전 최근 공시지가(토보법 70조 3항)사업인정일 주어지지 않은 경우 매수청구일에 가장 근접한 공시지가 선택시점수정치 : 공시지가 기준일 ~ 매수가격 지급예정일(매수청구일과 다름)지목과 다르게 방치된 경우 →  일시적 이용상황 →  현황평가 예외, 표준적 이용상황으로 평가(토보법 70조 2항)제38조(일시적인 이용상황) 법 제70조제2항에 따른 일시적인 이용상황은 관계 법령에 따른 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 따라 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 그 본래의 용도와 다른 용도로 이용되고 있거나 해당 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임..

토지보상법 시행규칙제27조(개간비의 평가 등) ①국유지 또는 공유지를 관계법령에 의하여 적법하게 개간(매립 및 간척을 포함한다. 이하 같다)한 자가 개간당시부터 보상당시까지 계속하여 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우(개간한 자가 사망한 경우에는 그 상속인이 개간한 자가 사망한 때부터 계속하여 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우를 포함한다) 개간에 소요된 비용(이하 “개간비”라 한다)은 이를 평가하여 보상하여야 한다. 이 경우 보상액은 개간후의 토지가격에서 개간전의 토지가격을 뺀 금액을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 개간비를 평가함에 있어서는 개간전과 개간후의 토지의 지세ㆍ지질ㆍ비옥도ㆍ이용상황 및 개간의 난이도 등을 종합적으로 고려하여야 한다. ③제1항의 규정에 의하여 개간비를 보상..

미지급용지종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지, 종전 공익사업 이후 시점인 현 공익사업은 유효한 상태.(종전 공익사업 ≠ 현 공익사업)미보상용지종전에 공공사업의 시행으로 인하여 정당한 보상금이 지급되지 아니한 채 공공사업으로 편입된 부지, 종전 공익사업은 종료·실효, 미지급용지와 달리 현 공익사업은 없는 상황에서의 토지.미지급용지와 미보상용지 차이미지급용지 : 현 공익사업이 유효한 상태이므로 현 공익사업의 사업인정 이전 공시지가를 적용미보상용지 : 종전의 사업이  종료되어 종전사업의 사업인정고시가 실효된 상태이므로 가격시점의(최근) 공시지가를 적용★ 구별실익 : 둘의 차이는 감정평가시 적용공시지가(적용 공시기준일)에 있다.사실상의 사도「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계..

1. 사도법상 사도- 개인 소유로 지자체의 허가를 받아 설치한 도로로서, 사도법상 도로로 등재된 토지 - 법정도로와 연결되어야 하며 사실상의 사도(현황상 도로)와의 연결은 불가 - 법정도로에 해당- 도로법이 아닌 사도법 적용 - 인근 토지 대비 1/5 정도의 감정가* 실무적으로 거의 존재하지 않는다. [사도법]제2조(정의) 이 법에서 “사도”란 다음 각 호의 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다. 다만, 제3호 및 제4호의 도로는 「도로법」 제50조에 따라 시도(市道) 또는 군도(郡道) 이상에 적용되는 도로 구조를 갖춘 도로에 한정한다. 1. 「도로법」 제2조제1호에 따른 도로2. 「도로법」의 준용을 받는 도로3. 「농어촌도로 정비법」 제2조제1항에 따른 농어촌도로4. 「농어촌정비법」에 ..

» 광대로 : 폭 25m 이상 도로» 중로 : 폭 12m이상 25m미만 도로» 소로 : 폭 8m이상 12m미만 도로» 세로(가) : 자동차 통행 가능한 폭 8m 미만 도로» 세로(불) : 자동차 통행 불가능하나 이륜자동차 통행가능» 각지 : 두 개 이상의 도로가 교차하는 곳에 있는 획지» 획지 : 토지의 용도 및 이용상황이 유사해 가격 수준이 유사한 일단의 토지» "~~한면"  : 하나의 도로에만 접하고 있는 토지, 도로에 한면이 접하고 있는 토지» 광대로한면 : 광대로, 광대로-세로(불)» 광대소각 : 광대로-광대로, 광대로-중로, 광대로-소로» 광대세각 : 광대로-세로(가)  ★ 소각, 세각 에서 "각"은 각지를 뜻함 » 중로한면 : 중로, 중로-세로(불)» 중로각지 : 중로-중로, 중로-소로, 중로..