25 실무 비밀노트

[전략]

- 자료의 제목들 위주로 대략적 살펴본뒤(자세히 X) 어떻게 풀지 구조 잡고 바로 풀이 시작
- 목차구조의 효율성 : 계산 많고 시간 부족시 일반적인 목차 과감히 생략
- 감정평가개요에 대상물건확정, 평가방법적용 기재
- 문제가 사례 선정 사유 적으라한 경우 : 선정기준 적시(용이주지, 위물시사, 배분법 등)
- 조건부평가인 경우 간단히 합적실검토
합리성 : 사업지특성, 주위환경, 평가목적
적법성 : 건축허가여부
실현가능성 : 착공 임박, 심의완료
- 문제가 제시한 단어는 별도 목차로 값 구하기(영업관련 기업가치 구할 때 매출액 등)
- 대소비교 및 이유 기재, 결과값이나 숫자 활용한 서술
- 이전 물음과 같은 값을 활용시 결과값이라도 기재
- 유효숫자, 반올림, 건축비지수 등 유념할 사항은 답안지에 메모 해가며 풀기

 

[3방식]

1. 감정평가서 표준서식
- 감정평가 개요 : 목적, 근거, 기준시점, 기준가치 조건, 실지조사여부
- 감정평가액 산출근거 : 감정평가 방법 적용, 감정평가액 산출과정, 그 밖의 사항
 
 
2. 공통
- 3방식 평가시 대상물건의 주방법 우선 평가
- 현가지수표 있어도 산식은 기재
- 원리금균등대출 현가시 "저당상수*PVAF" 외에 "기간말 잔금의 일시금 현가"도 고려
- 토목공사 완료시 공업용으로 인정, 공사승인만으로는 불인정
- 자연림이어도 완경사면 조림이 더 타당할 수 있음
- 자연녹지지역이 보존녹지지역보다 비쌈
- 2이상의 용도지역에 걸친 경우 각 용도지역별 면적가중평균하되, 단가를 평균한 뒤 면적곱
- 증축부분은 구분평가
- 본건 과거 거래사례, 평가사례 등 존재시 이와 결과값 비교
- 분양면적 = 연면적

	원가방식	비교방식	수익방식
장점	- 신규공급부동산 평가에 적절	- 시장성, 시장증거력 - 거래 관행 반영 유리 - 수요 공급 반영	- 수익부동산 평가에 적합 - 미래 편익의 현재가치라는 가치이론 부합 - 인근지역 임대계약 관행 반영에 유리
단점	- 일체 거래관행 반영 미흡 - 공급자중심가액으로 시장성 수익성 반영 미흡	- 가형요 비교시 주관 개입 가능	-최 미달시 적정가치 반영 곤란(수익환원법 합리성 검토 생략 가능성) -현금흐름추정 불확실
주의		- 공부상 지목 불문 현 이용상황 기준	- 렌트프리는 PGI에서 고려

 

원가법	거래사례비교법	수익환원법
	- 집합건물 배제사유 : 접면도로 차이, 주변환경은 토지사유	- R은 소수점 첫째자리까지 원칙 - 전환율과 보증금운용이율 서로 다름

 

	임대사례비교법	적산법
장점		- 임대사례 포착 어려운 사례에 적용 효과적 - 원본과 과실 관계로 이론적 타당성
단점		- 경기변동 심한 지역에 적용 곤란(=시장성 반영 미흡) - 기대이율 필요제경비 산정시 주관개입 - 수익부동산 활용에 한계 존재 - 시장성 수익성 고려에 한계가 있어 적정 시장임대료 산정 미흡
주의		- 기초가액 : 용익가치 기준하고 차선으로 시장가치 기준 - 기대이율 : 기초가액의 성격에 맞는 기대이율 산정, 시장변동 고려 - 필요제경비 : 세부기준 및 산정 어려움으로 실무적으로 기대이율에 포함평가하나 이로인해 부정확한 결과의 가능성 존재하므로 별도 산출 및 적용 필요

 
2-1. 수익방식
- 표준적 임대료 산정 목차 구성, 보증금 월임대료 월관리비 합계 서술
- 영업경비가 관리비 수입의 00% : 관리비 수입에 공실률 고려
- IRR(투자수익률, 할인율개념) = 소득수익률(R) + 자본수익률(성장률 g), 타당성 검토시 %끼리 비교로 검토 가능할 수 있음
- 보증금운용이율 : 국고채금리 활용, 전월세전환율 X, 전월세전환율은 전세→월세 전환하여 임대료 산정시 활용
- 보증금 증액된 만큼 월세 감소, △보증금*전월세전환율/12 = △월임대료
- R = r - g, R : 소득수익률 환원이율, r : 투자수익률(IRR) 임대수익률 할인율, g : 자산가치상승률 자본수익률 성장률
- R산정시 활용하는 소득수익률표의 한계 : 개별성반영 미흡, 실거래 아닌 감정평가액 기준임
- ADR : 객실 당 일평균 매출 비용
 
2-1-1 환원이율
- 엘우드법 : R = y - L/V(y + p * SFF - MC) ±△SFF
SFF는 지분수익률과 보유기간

- 근생 : 임대순수익에 대한 R
- 숙박시설 : 영업성과를 기준으로 한 영업이익에 대한 R
 
3. 토지
- 건부감가 보정시 토지건물사례에서 토지가치 배분 후 보정
- 공시지가기준법에서 본건이 표준지면 최대한 선정, 거래사례 선정이나 그밖의요인 사례 선정시에는 본건 배제
- 특정 면적 제외하고 평가시, 형상은 전체면적 기준하되 결과값에서만 면적 제외
 
4. 건축물
- 건축비지수로 재조달원가 시점수정(PPI 활용)
- 매매사례에서 매수자 부담으로 철거시 (예정)철거비를 거래가액에 가산
- 유효연수법 : 분자를 조정, 리모델링 등 자본적 지출
- 미래수명법 : 분모를 조정, 증축, 주변환경변모(이행)에 따른 최유효이용미달, 시간에 따른 물리적감가 심하다고 판단시, 감가수정시 주체건물 관찰감가 했다면 관찰감가한 주체건물의 잔존연수 적용, 주체건물의 내용연수 이내인지 여부 검토
- 철거비에 건물연면적 곱하기(토지면적인지 확인!)
- 집합건물 거사비 사례배제사유는 건물 기준 : 토지만의 거래, 층 격차, 건물 연식
- 집합건물 특정호수(원가법) : 토지건물전체(개별평가합) * 층별효용비율
- 집합건물 특정호수(거사비) : 호별요인에 층별효용비 고려
- 재조달원가는 기준시점에 재취득하기 위한 비용이므로 하락추세여도 기준시점의 단가로 반영
- 물리적감가(16년경과) + 기능적감가 3% : (1-34/50-0.03)
- 호별 면적 등 존재하면 호별 단가 먼저 산정 후 마지막에 총액
 
4-1. 건축단가 관련
- 건축규모 커지면 인허가절차, 심의, 필수 부대설비 설치 등 증가요소 있으나 규모의 경제에 의하 단가 감소 경향
- 주택은 상가시설 대비 내부설비 많고 내부벽구조 복잡해 높은 시공비 형성
- 기존시가지에서의 건축은 인접소유자와의 관계, 까다로운 인허가, 시공환경, 민원다수로 인해 신규택지에 비해 시공비 많이듬
- 높은 층의 건물 시공일 수록 바닥면적 대비 벽체공사비 많이 소요되어 공사비 높아짐
 
 
 
5. 임대료
- 기대이율표는 매년 변동하는 CD금리에 연동되어 변동성이 있고 적용시 지역여건이나 토지상황 등 고려해 조정 필요
- 토지가격 상승 추세로 임대료 시점수정 가능
 
 
6. 개별요인 비교(본건/사례, 표준지/평가선례)
- 상승식, 총화식 여부
- 행정요인(허가여부), 이용상황(전기타 > 답) 보정가능성에 유의
- 비교요인 많으면 용도지대별 조건별 비교, 용도지대는 이용상황기준
- 2m 도로는 접해있어도 각지 아닌 한면으로 판단
- 전 지대 : 접자획행기
- 임야 : 접자행기

가로	접근	환경	획지	행정	기타
		인근환경 고객유동성	각지		장래동향, 평가목적

외	내	호	기
지하철까지 거리	연식, E/V, 주차장	층, 향	장래동향, 평가목적고려

- 자루형 : 입구쪽 영향보다 면적 넓은 후면에 이용상황 등 판단시 가중치 부여, 노선가식 평가시 입구부분과 구분않고 일체평가
- 품등조건 : 용적률
 
6-1. 지역요인 비교
- 지역요인 비교는 가격시점 기준

 

 
7. 평가관련멘트
- 원칙적인 평가방법과 그 한계로 예외적인 방법으로 평가 
- 합리성 검토 생략
- 공부상 지목 불문 현황평가
- 가격 차이 존재시 사업체로서 무형적 가치 존재 가능성
- 조건부평가(감칙6조), 합적실 검토
 
 
8. 배제사유
- 건부감가로 배분법 적용 불가
- 해당 사업 영향
- 건물 종류 차이로 개별적 유사성 결여(복합부동산 vs 구분건물)
- 자산재평가목적 : 공정가치 기준이므로 기준가치 상이
- 시가참조와 시가참조(처분)은 상이
 
8-1. 사례선택
- 본건 건물이 상업용 업무용 혼재 : 사례로 상업용 업무용 둘 다 선택 가능, 상업용이나 업무용은 도로조건 중요
- 지하층 사례는 층요인보정 가능한 자료 있어도 후순위
- 현 이용이 중도적이용으로 곧 이용이 변경될 예정이라면, 표준적이용과 상이시 표준적이용에 해당하는 사례 선정
- 튼 상가도 거래사례로 선정 가능
 
9. 시장가치 외의 가치(감칙 5조 2항)
- 한정가치 : 당사자간 교환가치, 증분가치 고려됨, 교환된 부분만의 가치 반영
 
10. 기타
- 감정평가명세표

지번	공부면적	사정면적	단가	총액	비고
A	200	230(일단지)
B	50	20

 
- 중고품은 보통 추가 감가수정 불요
 
10-1. 부가세
- 부가세 포함 가격 정상화 : 부가세포함가격 * 1 / (1+건가구*0.1), 토가구+건가구 = 1
- 부가세 부과액 : 부가세 과세전 부동산 * 건가구 * 부가세율(0.1) 
 

[보상]

1. 일반
- 적용공시지가, 사업인정고시일은 당해사업 기준
- 본건은 당해사업으로 인한 저촉 미고려, 표준지는 고려하여 행정요인 보정 필요
- 해당 사업으로 토지 분할된 경우 분할 전 상태를 기준함
- 해당 공익사업에 대한 보상사례는 그밖의요인으로 참작할 수 없다(대판)
- 89.1.24 이전 사실상태에 대해 적법의제 멘트
- 행위제한일 이전 보상은 적법함
- 당해사업에 편입된 부분만 보상 대상
- 무허가건축물등(무허가 건축, 무허가 용도변경)과 불법형질변경은 다름(토칙 24조)
- 개별적제한 저촉 미고려(토칙 23조 1항)
- 일시적 이용상황 미고려(토법 70조 2항, 토령 38조)
 
2. 도로
- 미지급용지는 편입 후 사업완료됐는데 미보상, 예정공도는 편입되었으나 사업미완료로 보상의 문제 발생 전
- 미지급용지는 편입 당시 면적, 형상, 도로조건 기준
- 예정공도 평가 : 공도부지평가 준용하여 인근지역 표준적 이용상황 기준, 대상토지 형상 면적 기준, 공도부지는 해당 도로 개설에 따른 가치변동 배제하므로 기존 도로 기준(도시계획시설도로사업에 따른 변동 미고려)
- 사실상의 사도 평가 : 인근토지 평가액의 0.33, 본건  인근토지  비교표준지는 서로 다름, 인근토지와 유사한 비교표준지를 선정 후 인근토지의 평가액을 구한 뒤 이를 통해 본건인 사실상의 사도 평가, 대상 토지의 도로 개설에 따른 영향 반영(인근토지에 접한 사실상의 사도를 도로로 봄)
 
3. 개간비
- 상한 : 개간 후(전) - 개간 전(임야)
- 개간비 보상시 취득하는 토지의 평가액 : 개간 후 - 개간비
- 모르면 개간 후 토지의 1/3(비도시지역), 1/5(도시지역 중 녹지지역), 1/10(도시지역 중 나머지)
 
4. 환매권
- 인근 유사토지 지가변동률 : 취득 당시(협의보상일) 표본지 가격과 환매당시 표본지 가격 비교, 환매당시 표본지 가격 산정시 최근 공시지가 적용 가능
- 환매금액은 단가로 산정 후 총액
- 보상금*인유지 vs 환매당시토지가격, 후자가 더 큰 경우 "보상금 + (환매당시토지가격 - 보상금*인유지)
 
5. 잔여건축물

토법 제75조의2 제1항 - (잔여건축물 가격감소분 + 보수비) > 잔여건축물 가격 : 사업시행자는 잔여건축물 매수 가능 - (잔여건축물 가격감소분 + 보수비) < 잔여건축물 가격 : (잔여건축물 가격감소분 + 보수비)로 보상

 
- 보수비 : 건축물의 나머지 부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는 데에 일반적으로 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용을 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 요구되는 시설 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다. (토법 75조의2, 토칙 35조)
- 증축공사는 시설개선비
 
6. 공익사업별 행위제한일, 사업인정(의제)일

	행위제한일	사업인정(의제)일
택지개발사업	주민 등 공람공고일	택지개발지구 지정고시일
도로건설사업		도로구역 결정고시일
재개발사업	정비구역 지정고시일(도시정비법 19조)	사업시행인가고시일
도시군계획시설사업 (도시계획도로사업)		실시계획고시일
도시개발사업		수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록의 고시일

 

[도시정비]

1. 환지사업 : 도시개발법 제36조, 종전 토지 이용계획 미고려
2. 청산 전 : 경매평가는 권리면적 기준, 담보평가는 min(권리면적, 환지면적), 청산전에는 교부금 미수령

	무상양수도	국공유지 사업시행인가 3년이내	국공유지 사업시행인가 3년이후	종전자산평가	종후자산평가	현금청산 재건축	현금청산 재개발
기준시점	사업시행인가고시(예정)일	사업시행인가고시(예정)일	가격조사완료일	사업시행인가고시(예정)일	분양신청기간 만료일 또는 의뢰인 제시시점	귀 제시일	귀 제시일
적용공시지가	기준시점 최근	기준시점 최근	기준시점 최근	기준시점 최근		기준시점 최근	사업인정의제일 직전 최근
공법상제한	-현 용도지역 기준 -해당 사업에 따른 도시군계획시설저촉 미고려(표준지도 미반영된 상태이므로)	-현 용도지역 기준 -해당 사업에 따른 도시군계획시설저촉 미고려(표준지도 미반영된 상태이므로)	-현 용도지역 기준 -해당 사업에 따른 도시군계획시설저촉 미고려(표준지도 미반영된 상태이므로)	종전 용도지역 해당 정비구역 지정에 따른 공법상제한 받지 않는 상태 기준		현 용도지역 기준 해당 정비사업에 따른 저촉 배제	종전 용도지역 모든 개별적 제한 배제
평가액	-용도폐지되는 정비기반시설(용도폐지전제, 인근 표준적 이용상황 기준) -새로 설치되는 정비기반시설	착공 전 상태 기준	현황 기준, 착공했다면 아파트 사업부지 기준	-공부상 기준(면적 등) -89.1.24 이전 무허가건축물은 평가대상 -조합원별 조합출자 자산 상대적 가치비율 산정의 기준 -유형 위치 규모등에 따른 감정평가액의 상대적 균형 유지 -권리가액은 종전자산 평가액의 높고 낮음에 변동되지 않으므로 조합원별 자산 평가액의 균형유지 중요	조건부평가 거사비(감칙16조), 원가법 조합원분양가로 감정평가 비례율 커질수록 종전자산가치가 높은 조합원이 분담금 적게 내므로 유리해진다, 종전자산가치 낮은 조합원이 비용부담 많이하는 꼴이다. 따라서 원가법 병용하는 것이 비용배분 부담에 합리적일수 있으나 비용은 추산액에 불가해 변동성이 크다	토지, 건축물 개발이익 반영 평가 현실화 구체화 되지 않은 개발이익이나 조합원 비용부담 전제로 한 개발이익은 배제	토지, 건축물, 지장물, 기타권리 등 개발이익 배제, 각종 지장물 평가 보상평가 준용 정비구역 영향 배제 위해 사업구역 밖의 표준지 선정이 합리적
관련근거		-도정법98조4항 -도정법98조5항 : 사업시행계획인가고시 있은날부터 종전용도 폐지된걸로 봄	도정법98조6항	도정법74조		도정법73조	도정법73조

	매도청구 감정평가(재건축, 시가평가)
기준시점	법원에서 제시하는 날
적용공시지가
공법상제한	정비구역 내 현 종상향된 용도지역 기준, 정비사업에 따른 도시군계획시설 저촉 미고려
평가액	시가 평가, (판)시장에서 형성 반영되고 있는 개발이익 모두 반영, 조합의 향후 리스크나 미실현 개발이익까지 반영 X
관련근거	도정법 64조 개발이익 반영평가, 기준시점에 현실화 구체화 되지 않은 개발이익이나 조합원의 비용부담 전제로 한 개발이익은 배제

 

[임대료]

임차인의 사용 수익에 따른 부가사용료,부가세,공익비 미포함

[담보]

- 금융기관의 주장에도 불구하고 조건부평가 아닌 현황평가
- 제시외 건물 구조 면적 등 고려
- 환지예정지는 공신력, 정확성 떨어져 담보취득 제한되기도 함
 

[경매]

1. 제시외건물은 부합물 또는 종물의 성격으로서 평가한다.
 

[물건별]

1. 비상장주식(감칙 24조 1항 2호)
- 순자산가치법(원가방식) : 기준시점 기준 자산 부채 자본을 평가한 뒤 수정후재무상태표 작성 후 기업가치를 평가하여 자산에서 부채를 차감해 구한 순자산가치를 발행주식수로 나누어 산정
- 수정재무상태표 : 조정 전, 조정 내역, 조정 후
- 수정 재무상태표는 모든 계정과목 작성 (수정전 수정내역 수정후)
- 매출채권도 괄호 안 값은 차감
- 매출채권 50%는 회수불가, 남은 매출채권 중 10%는 대손충당금 설정 : (1 - 0.5 - 0.5*0.1)
- 수익가치 구한 뒤 이자부부채 차감하여 순자산가치 산정, 전체부채 차감 아님에 유의
 
2. 공장재단 감정평가 요항표
- 사업체 개요, 원료수급관계, 제품의시장성, 생산능력, 규모적정성, 생산공정적정성, 생산실적예상치, 경영 및 기술능력
 
3. 기계기구(공장저당 vs 동산담보법)
- 근거법령차이, 토지건물 포함여부, 설치비포함여부, 범용기계여부 구분여부(모든기계 vs 동산담보법은 범용기계만 평가)
- 중고기계는 신규가격 알면 기존대로 평가하고, 신규가격 모르는 경우 도입당시 제작으로 간주해 내용연수 조정
- 도입당시(국산 : 제작일, 도입 : 신고일), 도입기계는 감가수정 기계가격보정지수 모두 신고일 기준
- 재조달원가 : 설치비, 부대비용, 시운전비, 관세, 농어촌특별세(감면된 관세의 20%) 등 포함, 부가가치세 제외
- 재조달원가 산정 시 시점수정, 적산가액 산정시 감가수정
- 기대이율은 상각후 세공제전, 필요제경비에 감가상각비 및 부대비용 포함
 
4. 지식재산권
- 재무제표 신뢰성 검증 X
- 법정 수명 이내
 
5. 영업관련 기업가치
- 유사기업 β → 유사기업 무부채 β (= 해당기업 무부채 β) →  해당기업 β,  무부채 *(1+(1-t)*D/E) → 부채
- 1기 FCFF / (WACC - g)
- FCFF = EBIT(1-법인세율) + 감가상각비 - 자본적지출 +- 순운전자본변동분
- 매출액, 매출원가율, 판관비율 추세 고려 추정(매출액 목차) → EBIT 산정, EBIT = 영업이익이며 당기순이익 아님
- 감가상각비, 자본적지출, 순운전자본변동분이 매출액 대비 인지 영업이익 대비인지 확인
- 수익방식의 한계 : 시장상황, 사업 특성, 소규모기업, 영업권 인정 여부 등 검토
- 수익성 낮으면 자본비용 추계 어려울 수 있음
- 자본자산가격결정모형(CAPM) : Rf + (E(Rm) - Rf)*베타 + 기업위험프리미엄,  E(Rm) - Rf = 시장위험프리미엄, E(Rm)은 시장기대수익률, Rf는 무위험이자율
- 해당기업베타 = 무부채베타*(1+(1-t)*D/E),  사례기업베타→사례무부채→본건무부채→본건베타
- WACC 에서 부채비율 산정시 부채는 이자지급부부채, 순자산가치법에서 순자산가치 구할때 차감하는 부채도 이자지급부부채
- △NWC는 매출액 변동분
 
6. 권리금
- 상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
- 무형자산 : 영업이익 산정시 감가상각비, 자가노력비 모두 비용처리
- 기준시점 : 임대차계약종료일

 

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[1. 보증금]

지분투자액 산정시	BTCF	기말매각가치 산정시
보증금 차감	보증금운용익 미고려	NOI를 기출환원율로 환원하는데 이 때 NOI에는 보증금운용익 고려 매각가액은 보증금 포함해서 구하고 지분현금흐름 구할때 보증금 차감

 
기말매각가치로 인한 지분현금흐름 : 기말매각가치 - 차입금 - 보증금
Cap rate = 자본환원율 : 자기자본+타인자본 고려, NOI에서 보증금운용익 고려, P에서 보증금 고려
Re = 지분배당률 = 지분수익률 : BTCF / 지분투자액
매각차익 미고려한 IRR은 지분수익률과 동일함. 수학 공식으로 증명됨
자본환원율(자본전체수익률=Cap) > 부채수익률 : 지분수익률에 정의 레버리지 발생
 
 

[2. 보상]

보상평가시 단가는 유효숫자 제외하고는 버림
 
택지개발사업의 행위제한일은 공람공고일이다.
행위제한일 이후 신축된 건물은 보상대상이 아니다.

토칙39조
벌기령 달한 용재림 : 손실 없음
벌기령 미만 용재림
- 인근시장 거래시 : 거래가격-운반비-벌채비, 매각에 따른 손실액이 있는 경우에는 이를 포함
- 인근시장 미거래시 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액, 당해 용재림의 PV(예상총수입의 - 장래 투하비용) 초과못함
벌기령의 10분의 9 이상을 경과하였거나 그 입목의 성장 및 관리상태가 양호하여 벌기령에 달한 입목과 유사한 입목의 경우에는 벌기령에 달한 것으로 본다.

토령 38조의2 : 평균변동률 산정기간은 공고고시 ~ 70조3항 or 4항

[3. 건물평가]

건물 적산가액 산정시 신축단가를 기준시점으로 시점수정 후 구한 재조달원가에서 감가수정필요
즉, 시점수정과 감가수정은 별개의 개념임

[5. 석산]

석산 = 토석(채취허가권) + 토지
실무기준 : 수익환원법
수익환원법을 적용할 때에는 허가기간동안의 순수익을 환원한 금액에서
장래 소요될 기업비를 현가화한 총액과 현존 시설의 가액을 공제하고
토석채취 완료시점의 토지가액을 현가화한 금액을 더하여 감정평가한다.