사례비교 : 배분법 적용 불가로 배제
토지가치 결정
1. 합리성 검토
2. 토지가치
개발법 사례선정 : 조성 후 물적 사항이 가장 유사한
분양택지면적 : 전체면적 * (1-감보율)
분양필지단위면적 기준으로 분양 필지 수 계산
2500에 200단위면 200*11 + 100
사례선택 : 소유권 이전 등기 안됨
감가수정 = (1-물리적감가-기능적감가)
벽체 제거 후 사용중인 튼상가이나, 이용구조상 독립성 인정됨
유의사항 : 위치확인문제, 거래사례포착문제, 적정대지권여부, 재건축으로 인한 가격 편차 문제
물건종류, 시장상황에 따라 자본수익률 차이날 수 있다
시장추출법에 의하여 R 산정시, 본건과 투자성 유사한 사례를 선택해야 할 것이다.
공원저촉은 개별적 제한으로 미고려 → 이전의 표준적 이용상황으로 선택
공익사업 직접 목적으로 하는 공법상 제한은 제한이 없는 상태 상정 평가
일반제한은 제한 있는 상태로 평가
| 반영 | 미반영 |
| 일반적 제한 | 개별적 제한 |
| 다른 사업에 의한 제한 | 당해 사업에 의한 제한 |
장기미집행사업 → 사업인정 없음 → 사업인정 전 협의보상평가 → 가격시점 이전 최근 공시지가(토보법 70조 3항)
지목과 다르게 방치된 경우 → 일시적 이용상황 → 현황평가 예외, 표준적 이용상황으로 평가(토보법 70조 2항)
종전자산가액 : 사업시행인가고시일을 기준 시점으로 한다
89.1.24 이전 무허가건축물 : 기존 무허가건축물로 보아 평가에 포함
비례율 = (조합전체분양예정자산가액 - 총사업비) / 조합전체종전자산가액
A씨 종전재산가액 * 비례율 = 권리액
조합원분양가 - 권리액 = 청산금
청산금 > 0 : 조합에 추가분담금 납부 필요
매수청구가격평가 : 매수청구일에 가장 근접한 공시지가 선택
제72조(사용하는 토지의 매수청구 등) 사업인정고시가 된 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 해당 토지의 매수를 청구하거나 관할 토지수용위원회에 그 토지의 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 관계인은 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속(存續)을 청구할 수 있다.
1. 토지를 사용하는 기간이 3년 이상인 경우
2. 토지의 사용으로 인하여 토지의 형질이 변경되는 경우
3. 사용하려는 토지에 그 토지소유자의 건축물이 있는 경우
순수익 산정시 권리금은 원리금으로 나누어 매년 받음
토지잔여법 : 상각 전 순수익 기준
총지출에서 제외할 항목(부동산 운영관련 비용 아니므로 제외) : 취득세, 등기비용, 소득세, 동산세금, 양도소득세, 자기자금이자상당액, 법인세, 장기차입금이자
임대사례선정 : 대상과 위치 목적 유사성 등이 있고...
(목차) 최유효이용의 판정
대상부동산은 1 주위환경이 상업지대이고 2 공법상제한 역시 상업지역이어서 지상 x층 규모 상업용 이용이 최유효이용으로 판단됨
재조달원가 개별요인은 사례들끼리 비준할때 사용 : A 재조달원가를 B를 구할 때
원금상환 원금 이자 계산시 이자부터 구한 뒤 원금 구하기
제 시산가액 수준 유사하므로 000에 의해 합리성 인정되는 000로 결정
건부감가 : (철거비 - 잔재비) * 면적