건물이 두 필지에 걸쳐 있다 : 두 필지는 용도상불가분관계인 일단지
위치확인되지 않는바 지분비율에 따라 평가
도로후퇴부분은 도로로 구분평가 필요
시가목적평가시 경제적가치 희박한 자연성 활잡목은 평가목적을 고려하여 평가제외
두 개 이상의 용도지역인 경우 특정 용도지역의 면적이 미미하면 주된 용도지역을 기준으로 평가 가능
③ 둘 이상의 용도지역에 걸쳐있는 토지는 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가한다. 다만, 용도지역을 달리하는 부분의 면적비율이 현저하게 낮아 가치형성에 미치는 영향이 미미하거나 관련 법령에 따라 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있는 경우에는 주된 용도지역의 가액을 기준으로 감정평가할 수 있다. [감정평가 실무기준]
임야 평가지 접 자 행 기, 접근 : 도로의 폭, 자연 : 획지에 대한 사항으로 형상은 제외
WACC 결정시 자기자본비용과 타인자본비용을 자본비율과 부채비율에 각각 곱한것을 합하게 되는데, 이 때 자본비율 부채비율은 해당 기업이 추구하는 장래의 목표자본구조 비율을 기준한다.
또는 다음 산식에 의해 결정 할 수 있다. S/(S+B), B/(S+B)
S : 자기자본총액, B : 이자지급부부채, 둘 다 공정가치 기준이다.
자기자본비용(Ke)는 CAPM(자본자산가격결정모형) 으로 구한다.
타인자본비용(Kd)는 영업관련비용이며 i(1-t)로 구한다. 금리 다른 차입금 혼재시 차입금액 규모에 따른 금리 가중평균값을 구한다.
투하자본 결정 시 자산접근법에서(투하자본 = 영업자산 - 영업부채)
일시적 가지급금은 인출금성격으로 당좌자산에 포함하여 산정(통상적 당좌자산 기준한다), 비영업자산 및 부채는 제외하고 산정
cf) 재무적접근법 : 자본 + 이자부부채(타인자본, 장단기 불문), 비사업용 비업무용 제외
3.3.2 수익환원법의 적용 [감정평가 실무기준]
영업권을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 대상 영업권의 수익에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.
1. 대상기업의 영업관련 기업가치에서 영업투하자본을 차감하는 방법
가. 영업관련 기업가치: [660-3.3.2]를 준용하여 산정. 단, 비영업용자산은 제외
나. 영업투하자본: 영업자산에서 영업부채를 차감하여 산정
영업권 = 기업가치 - 투하자본, 영업권이 음수이면 영업권 = 0 즉, 하한이 존재한다. 0이 하한임
사실상의 사도 : 가격시점 기준 인근토지 평가액의 1/3 이내, 기타요인에 0.33 처리, 단가에 1/3 처리한 경우 절사 멘트
제시되지 않은 시점수정치 있는 경우 : 제시된 자료 기반 연장추정 한다는 멘트
영업권 평가는 감칙 23조에 근거해 수익환원법으로 평가한다.
③ 감정평가법인등은 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권(專用側線利用權), 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용해야 한다.
거사비나 원가법으로 합리성 검토가 원칙인데, 배제한다면 그 사유는
거래사례비교법 배제사유 : 유사 거래사례 없거나 영업권 자체의 비교 어려움
원가법 배제사유 : 기업체가 창출하는 장래의 초과수익에 대한 경제적 권리인 영업권의 특성에 맞지 않음, 투입원가와 영업권의 가치가 대응되지 않는다
무형자산 가치는 하한이 있음, 영업권은 0원이 하한치
임대권가치 = 잔여기간의 임대료(현시점의 임대료 * PVAF * K계수) + 기말 토지 복귀가치
시장가치와 임대권가치 차이나는 이유
최유효이용 여부, 현 임대차 계약이 최유효이용 제한, 시장할인율과 임대권귀속할인율 다름, 임차자의 질이 할인율에 영향 미침, 주변환경 시장상황의 변화, 계약시점과 임대시점의 시장상황 차이
FCFF(기업현금흐름) 산정시 순운전자본변동분 구할 때 매출액 * 매출액 변동분 * 운전자본소요율
매출액 변동분이므로 매출액이 20% 상승했다고 하면 1.2가 아니라 0.2임
운전자본소요율 = 1/매출채권회전율 + 1/재고자산회전율 - 1/매입채무회전율
베타계수 : 개별 기업이 갖는 위험의 크기 (시장전체가 1일때)
BL(자본구조반영)사례 → BU(무부채베타)사례 → BU본건 → BL본건
BL / (1+(1-tax rate)*D/E) = BU, BU * (1+(1-tax rate)*D/E) = BL
영업권 : 동종 산업 타기업과 비교했을때 초과이익 창출능력, 식별할 수 없는 무형자산, 타업체와 차별적인 우수한 경영능력, 대외적신인도, 입지적우위, 거래의 객체는 되지만 법률적으로 보호받지는 못한다.