부동산 가격론

Ⅰ 부동산 가격의 개념

 

1. 부동산 가격의 정의

부동산 가격이란 부동산 거래의 대가로 거래당사자가 쌍방 합의에 의해 주고받은 금액을 말한다. 가격은 시장에서 자발적인 수요공급의 상호작용으로 형성된다. 시장에 의한 균형가격 형성은 시장의 효율성 나타내는 중요 지표이다.

 

2. 부동산 가격의 기능

(1) 자원배분의 기준

(2) 정보제공 및 수요공급의 조정

 

3. 부동산 가격의 특징

(1) 지역별 가격 : 고정성, 지역적 차원의 가격, 위치에 따라 가격차이

(2) 개별적 가격 : 개별성, 개별적 가격, 개별적 가형요 격차에 의한 가격차이

(3) 수요자 가격 : 부증성, 수요자 중심의 가격, 신규공급에 상당한 시차로 수요에 따라 가격이 변동하는 수요탄력적 가격

(4) 가격 외 임료의 형성 : 영속성, 용익의 대가인 임료, 수요변화에 따른 단기적 변동 외에도 사경행 가형요 변화에 따라 미래가치 변동가능, 장기적 관점에서 가격 형성

 

Ⅱ 부동산 가격형성원리

부동산은 고정성, 부증성, 개별성 등 물리적 특성으로 인해, 일물일가의 법칙이 성립하지 않고 균형가격의 성립이 어렵다.

부동산의 가치는 다양한 가형요의 복합적인 상호작용에 따른 가발요의 균형으로 결정된다.

 

1. 부동산 가격형성이론의 역사

 

2. 부동산 가격형성요인(가격결정요인)

가격형성요인이란 부동산 가치에 영향을 주는 여러 요인

가형요 → 수요공급 → 부동산가격

 

가격결정요인 : 부동산 수요 및 공급을 결정하는 요인,

가격 → 수요량 공급량,  가형요 → 수요 공급 변동(그래프 자체 이동)

 

(1) 속성에 따른 분류

1) 자연적 요인

 - 자연환경 : 지형, 기후, 산, 강, 호수

 - 인공환경 : 도로, 지하철, 철도

2) 사회적 요인

인구, 가구, 생활양식, 거래관행, 건축양식

3) 경제적 요인

산업, 고용, 소득, 물가, 금리 등

4) 행정적 요인

용도규제, 거래규제, 재정정책, 금융제도, 세금제도

 

(2) 적용범위에 따른 분류 : 일반적, 지역적(지역분석시 활용 가형요), 개별적(개별분석시 활용 가형요)

(3) 용도별 요인(주거, 상업, 업무, 공업, 농업, 임업, 이행지, 예정지), 유형별 요인(토지, 건물, 복합부동산, 집합부동산)

 

3. 부동산 가격발생요인

(1) 가치발생이론의 역사적 배경

1) 고전학파의 생산비가치설

2) 한계효용학파의 한계효용가치설

3) 신고전학파의 수요공급균형이론

4) 현대의 부동산 가치발생이론 : 신고전학파가 기존의 가치이론 통합, 부동산 가치평가이론 태동, 어빙 피셔의 수익환원법 개발, 부동산 가치평가가 하나의 독자적인 학문분야로 태동

 

(2) 수요 측면

- 효용성 : 부동산을 사용하면서 얻는 쾌적성 또는 수익성(주거용지는 쾌적성, 상업용지는 수익성, 공업용지는 생산성)

- 유효수요 : 재화를 구매할 수 있는 구매력이 동반된 수요(부동산은 부증성 가진 고가의 자산)

(3) 공급측면

- 상대적 희소성 : 부동산이 수요 대비 공급이 부족

 

4. 부동산 가격형성원리

부동산가격은 수요공급에 의해 형성되나 부동산의 물리적 특성으로 인해 수요 측면의 유효수요와 공급 측면의 상대적 희소성이 강조되며, 가격측면에서는 구체적 가격이 지역적 가격수준의 범위 내에서 결정되는 등 일반재화와 다른 특징을 나타낸다.

 

(1) 일반적 가격형성원리

가형요 → 가발요(수요 공급) → 부동산 가격

- 수요결정요인 : 소득, 금리, 물가, 세금

- 공급결정요인 : 물가, 인건비, 기술, 세금

- 균형에서 가격, 거래량 결정

 

(2) 지역적 가격형성원리

지역적 가격수준의 범위 내에서 구체적 가격 결정

- 지역적 가격수준 : 지역적 가형요에 의한 가발요의 균형에 의해 형성

- 구체적 가격수준 : 개별적 가형요에 의한 가발요의 균형에 의해 형성

 

Ⅲ 부동산 가격제원칙

1. 가격제원칙

부동산 가격제원칙이란 부동산의 가치가 시장에서 어떻게 형성되는가에 대하여 일정한 법칙을 도출한 것을 말한다. 부동산의 가치를 판정하는 감정평가사에게는 부동산 가격제원칙이 감정평가 활동의 지침이 된다.

 

(1) 부동산 고유의 원칙

1) 최유효이용의 원칙 : 용도의 다양성, 공공성 영속성 비가역성, 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 형성

2) 적합의 원칙 : 고정성, 부동산 가격은 이용상황이 주위환경에 적합할 때 최고로 형성

표준적 이용과 일치하지 않더라도 인근 지역에 충분한 수요를 확보하고 있거나 가까운 장래에 표준적 이용이 변동하는 경우에는 최고의 가격을 형성할 수 있음에 유의

3) 외부성의 원칙 : 고정성, 부동산 가격은 외부 요인에 의한 영향을 받는다는 원칙

 

(2) 일반 경제원칙과 유사한 원칙

1) 수요공급의 원칙 : 고정성 부증성, 지역적 가격변동에 따른 공급의 탄력적 대응 어려움, 수요 변화에 따라 가격의 급등락 발생 가능, 재화의 가격은 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원칙

2) 예측변동의 원칙 : 영속성, 장기적인 예측 요구, 용도의 다양성 병합분할가능성 예측 어렵게함, 재화의 가격은 고정되어 있는것이 아니라 시간의 경과에 따라 변화하므로, 가격 역시 가격형성요인의 변화에 대한 예측을 반영하여 결정된다는 원칙

3) 기회비용의 원칙 : 개별성에도 불구 용도효용 동일한 다른 부동산과 대체관계 성립가능, 부동산 증권화 등 금융기법 발달에 따라 자본시장의 투자상품과도 투자대안으로서 경쟁관계가 성립, 재화의 가격은 특정 투자대안의 선택으로 포기하게 되는 기회비용에 의해 형성

4) 수익배분의 원칙 : 고정성 자본과 노동 등 이동 가능한 다른 생산요소에 배분되고 남는 잔여수익이 배분, 재화의 가격은 전체 수익이 각 생산요소에 배분되어 형성, 

5) 균형의 원칙 : 재화의 가격은 내부 구성요소들이 적절한 균형을 이룰 때 최고의 가격이 형성, 부동산은 다양한 요소들의 복합적 구성체, 토지(면적 형상 지세 접면도로), 건물(규모, 용도, 배치)

 

(3) 일반 경제원칙과 동일한 원칙

1) 대체의 원칙 : 개별성, 물리적 차이에도 불구하고 용도와 효용이 동일하거나 유사한 경우 대체성 성립 가능, 재화의 가격은 대체경쟁관계에 있는 유사한 재화의 영향을 받아 형성

2) 수익 체증체감의 원칙 : 부증성, 집약적 이용 요구, 부동산 개발 규모는 단위당 한계수입과 한계비용이 일치하는 수준까지 이루어짐

3) 기여의 원칙 : 병합 분할 가능성, 토지 분할이나 합병  건물 리모델링을 활용해 가치 높일 수 있다, 합병으로 인해 증분될 수 있는 가치가 개별 토지의 공헌도에 따라 배분되어 합병가능토지의 가치가 일반적인 토지보다 높음, 재화의 가격은 각 구성요소가 가격에 기여하는 공헌도에 의해 형성

 

2. 최유효이용의 원칙

(1) 개념

최유효이용의 원칙이란 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙

최유효이용이란 객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적이며 최고의 수익성을 발휘하는 이용방법

 

(2) 필요성 및 장애요인

1) 용도 이용의 다양성과 비가역성

2) 공공성

 

(3) 판단기준 및 유의사항

1) 물리적 타당성 : 토지의 물리적 조건은 토목 및 건축공사의 공사기간과 개발비용에 직접적인 영향미쳐 경제적 타당성에도 영향

2) 법률적 타당성 : 건물의 규모 용도를 비롯해 설계과정 전반에 영향 미쳐 경제적 타당성에도 영향

3) 경제적 타당성 : 해당 용도에 의한 대상 부동산의 수익이 투입되는 비용 대비 높아야 한다.

4) 최대의 수익성 : 물법경 타당성을 가진 잠재적 용도 중에서 수익성이 가장 높은것

5) 판단시 유의사항

- 특정 경제주체의 주관적인 이용계획에 유의

- 불법적 이용, 일시적 이용, 예측할 수 없는 장래의 이용상황 등에 유의

- 사경행 가형요 변화에 따라 최유효이용 변화할 수 있어 동태적 분석 요구됨

- 인근지역의 표준적 이용과 일치하지 않아도 해당 용도에 대한 충분한 수요가 있다면 최유효이용이 될 수 있음

 

(4) 판정방법 : 대상 토지를 개발할지 나지로 둘지, 개발한다면 현재 건물 그대로 둘지 용도나 규모를 변경할 것인지, 신규로 개발한다면 어떤 용도의 건물을 신축할 것인지에 대한 해답 찾아야 한다

1) 나지 상정 최유효이용, 개량물 하의 최유효이용

2) 표준적 이용, 대상이용, 특수상황의 최유효이용 : 표준적 이용과 일치하지 않더라도 최유효이용 용도에 해당하는 경우

- 단독이용

- 중도적 이용

- 비적법적 이용

- 복합적 이용

- 특수목적이용

- 투기적 이용

- 초과토지 잉여토지

- 과소토지

- 일단지토지

- 건부감가 건부증가