기준가치 : 감정평가의 측정기준 제시
근거기준 명시 : 시장가치(감칙2조)
물어보는 바가 무엇인지 정확히 파악하자. 물어보는 것은 공정가치와 시장가치의 관계가 아니라 공정가치와 시장가치 기준원칙 과의 관계이다. 따라서 시장가치 기준원칙 의의(감칙5조)와 함께 시장가치 기준원칙의 예외로서 공정가치(감칙5조 2항 3항) 및 감정평가 실무기준에 의한 예외를 적시해주는 방향이었어야 한다.
제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
② 감정평가법인등은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
2. 감정평가 의뢰인(이하 “의뢰인”이라 한다)이 요청하는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가법인등은 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토해야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그렇지 않다.
1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징
2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성
④ 감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.
한정가격와 특정가격과 같은 시장가치 외의 가치는 왜 시장가치가 아닌지? 간단히 설명해주기, 시장가치 외의 가치라고만 언급하고 넘어가지 않기(단순사실언급만은 지양)
엄밀하게, 부동산가격형성요인(일지개)과 부동산가격결정요인(수요결정요인, 공급결정요인)은 다르다.
부동산가격결정요인 : 부동산가격이 결정되기 위한 수요와 공급에 영향을 미치는 요인
수요결정요인 : 자연적요인(입지, 교통, 환경), 사회적요인(소득, 고용), 경제적요인(물가, 금리), 행정적요인(금융, 세제)
공급결정요인 : 사회적요인(기술), 경제적요인(물가, 금리, 고용), 행정적요인(금융, 세제)
수요와 공급의 균형은 가격으로 표현되며, 가격은 다시 하나의 수요공급결정요인으로서 가격발생요인에 영향을 미친다.
수요곡선 : 다른 조건이 일정할 경우 단위당가격과 수요량의 관계(단위당가격임에 유의, 수요 아닌 수요량임에 유의)
공급곡선은 공급자의 비용성 논리를, 수요곡선은 수요자의 수익성 논리를, 공급곡선과 수요곡선이 교차하는 균형가격은 시장성 논리를 반영하며 동시에 비용성, 수익성과 일치한다.
채점자가 모두 감정평가사는 아닐 수 있다. 감정평가사로서 ~~~는 중요하다. 정도의 어조가 적당하고, 감정평가사로서 ~~~해야한다는 식의 강한어조는 지양
무엇이 핵심인지 생각해보자. 행정적 요인이 핵심이 아니라 부동산거래규제가 핵심이었다.
필요성에 대해 논하라 : ~~~는 필요하다. ~~~해서 필요하다 → 논점이탈방지
부동산거래규제 자체에 대한 설명 보다는 '부동산가격형성의 행정적 요인'으로서의 부동산거래규제에 포인트를 두기
가격형성원리 중 하나인 행정적요인으로서의 부동산거래규제가 가치발생요인 혹은 부동산시장에 미치는 영향 등을 설명해주기
OOO가 감정평가에 미치는 영향 : 기본적으로 감정평가의 의의와 절차 서술해주기
감정평가 영향주는 측면 : 지역분석, 개별분석, 감정평가방법적용, 감정평가절차, 시산가액조정 등...
제8조(감정평가의 절차) 감정평가법인등은 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 해야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.
1. 기본적 사항의 확정
2. 처리계획 수립
3. 대상물건 확인
4. 자료수집 및 정리
5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석
6. 감정평가방법의 선정 및 적용
7. 감정평가액의 결정 및 표시
거래규제 → 자료양과질 측면에서 비준가액의 신뢰성 약화 → 상대적으로 적산가액, 수익가액 중요해짐 → 수익가액은 거래규제에 따른 영향력이 상대적으로 낮음 → 수익성측면에서 가격의 하한선 역할 가능
감정평가시 예측과 변동의 원칙에 입각해 특정 거래규제의 효과 및 지속가능성을 판단해야 한다.
부동산의 가치형성요인, 지역요인 등은 부단히 변화하고 이것이 가치에 영향을 주기에 평가활동에 있어 요인의 추이나 동향에 대한 예측을 하여야 한다는 원칙
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