[쉽게정리] 자본환원율 자본회수율 상각후환원이율 상각전환원이율

환원율이란 수익을 가치로 환산하기 위한 율이다.
우리가 흔히 사용하는 환원율이라 함은 상각 전 환원율을 뜻한다.
 
할인율은 상각 후 환원율과 같다. 상각 전 환원율에서 자본회수율이 빠진 값이다.
 
정리하면
상각 전 환원율 = 자본환원율 = 환원율 = 자본수익률 + 자본회수율 = 상각 후 환원율 + 자본회수율
 
자본회수율은 무엇을 의미할까?
자본 회수율은 말 그대로 자본을 회수하기 위한 율이다.
자본을 회수한다는 것은 내가 투자한 자본을 거두어 들인다고 생각하면 된다.
 
즉, 투자자들이 최소한으로 요구하는 수익률인 요구수익률(=할인율=자본수익율)에 자본회수분까지 더해져야 진정한 자본환원율이 산출되는 것이다.

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또한 감가상각률 = 자본회수율 이 성립한다.

건물의 경우 감가상각은 필연적으로 발생한다. 가만히 앉아있는데 자산이 줄어드는 셈이다. 이를 방지하기 위해 상각되는 만큼 자본 회수를 고려해주는 것이다.
즉, 여기서 말하는 상각이라 함은 자본회수를 뜻한다고 해석할 수 있다.(감가상각률=자본회수율)
 
상각 전 환원율 = 상각 후 환원율 + 자본회수율
상각 전 환원율 = 상각 후 환원율 + 감가상각률

자본회수 전 환원율 = 자본회수 후 환원율 + 자본회수율

상각 전 순수익
= 감가상각비를 고려하지 않은 순수익
= 감가상각비가 차감되지 않은 순수익
= 감가상각비가 반영되지 않은 순수익

상각 전 환원율은 상각 후 환원율에 감가상각을(자본회수를) 고려한 율이다.

즉, DCM(직접환원법)을 생각해보면 순수익은 상각 전 순수익으로 감가상각비가 고려되어있지 않기에 자본회수율이 고려된 상각 전 환원율로서 환원하는 것이다.
이는 순수익에 반영되지 않은 감가상각비를 환원율에서 자본회수율을 통해 고려해주는 셈이다.

구분	상각 전 환원율(자본회수전)	상각 후 환원율(자본회수후)
자산가격	100	100
총수익	80	80
총비용 총비용 50 중 감가상각비는 20	30	50
순수익(NOI)	50 감가상각비 미차감	30 감가상각비 차감
환원율(R)	0.5 (=50/100)	0.3 (=30/100)
자본회수율 = 감가상각률		0.2 (=0.5 - 0.3)
비고	감가상각비를 차감하지 않아 NOI가 높은만큼 R이 높고, 결국 P는 일정하다. (P = 자산가격 = 100 = NOI/R)