| 1주차 | 선분양 후분양방식 | 수익성부동산 평가절차, 보증금운용이율 | 부동산 증권화와 부동산 시장 | 부동산시장과 효율적시장 |
| 2주차 | 기업가치 감정평가 | 시장분석방법(경제기반분석, 타당성분석) | DW모형 | 부동산법인의 주식가치평가방법 |
| 3주차 | ||||
| 4주차 | 최유효이용 분석, 건부감가 | 손해액 감정평가 | 토지장기사용권 감정평가 | 팬데믹이 도시성장구조이론에 미치는 영향 |
| 5주차 | 기본적 사항의 확정 -부분감정평가 -투자가치 하의 조건부감정평가 -적정가격 하의 조건부감정평가 |
개별평가, 일괄평가 | -지분수익률과 자본수익률 -지렛대효과 |
부동산 투자 개발에서 위험과 불확실성 |
| 6주차 | -감정평가윤리 -감정평가업무의 수임 및 제한 |
-가치기준, 가치전제, 평가조건의 차이점 -시장가치하의 조건부감정평가와 투자가치 감정평가의 비교 |
부동산 투자분석 -포트폴리오이론 -내부수익률 -민감도분석 |
공시가격 인상이 주거용 부동산시장에 미치는 영향 |
| 7주차 | 권리금 | 비상장주식 | 부동산투자회사제도 | 프로젝트파이낸싱 |
1주차
[문제1] 선분양방식, 후분양방식
1. 선분양방식 택지 감정평가방법
- 택지의 유형은 나지
- 주방법 : 공시지가기준법
- 부방법 : 조성원가법, 분양개발법, 거사비, 수익환원법(토지귀속순수익 산정 가능 경우)
2. 후분양방식 택지의 유형은 건부지
3. 건부감가
- 건부감가 = 개량 후 부동산가치손실 - 전환비용
- 건부감가 = 최유효이용 대비 가치손실 - 전환비용
- 건부감가 = 나지상태토지가치 - 건부지상태토지가치
- 건부감가 = min(개량 후 부동산가치손실 - 전환비용, 철거비), 철거비가 더 낮으면 철거해버리는게 이득, 건부감가가 철거비보다 크면 굳이 건부감가만큼 손해볼 것 없이 철거해버리는게 이득
4. 분양개발법
- 현재기준 불확실성은 개발비용보다 분양대금이 더 크다, 분양대금의 할인율이 더 높다
- 개발비용 산정시 기준시점의 공사 진행정도 고려 필요, 투입시점 고려 적정 할인율 적용
- 이미 투입된 비용 : 투하자본이자율, 투입 예정 비용 : 금융비용 등을 고려한 할인율 적용
- 개발비용의 종류 : 건축공사비(수급인이윤 포함), 공공시설부담금, 판매관리비, 일반관리비, 업자이윤(도급인이윤)
- 도급인이윤(건축주, 시행사) 명시적 고려되는 경우 = 개발비용 구할때 사업자이윤 항목 포함 = 사업자이윤 실현의 불확실성이 할인율에 반영되어야 해서 할인율은 높아짐
- 도급인이윤(건축주, 시행사) 명시적 고려되지 않는 경우 : 할인율은 상대적으로 낮아짐
[문제2] 수익성부동산 평가절차, 보증금처리방법과 문제점
1. DCM : 단일기간 순수익 기준
- PGI - 공실 및 대손충당금 = EGI
2. OE : 부동산 수익 창출을 위해 정기적으로 지출되는 경비
- 고정경비 : 인건비, 제세공과금(국세, 지방세), 보험료, 대체충당금
- 변동경비 : 수도광열비, 수선유지비, 광고선전비
3. DCF : 세전 또는 세후 현금흐름과 보유기간말 재매도가치에 할인율을 적용해 수익가액 결정, 방법에 따라 저당지불액과 세금 파악 필요할 수 있음
4. 보증금의 처리방법, 보증금운용이율(적용기준없음), 문제점
- 운용소득 추구가설 : 안정적인 운용소득 추구, 시장이자율, 과소계상가능
- 레버리지효과 추구가설 : 재무레버리지 수단으로 활용, 차입이자율, 보증금의 비율이 낮은 임대차 계약에 적용 곤란
- 정보비대칭가설 : 임대인과 임차인 간 정보 비대칭에 착안, 수익률+위험할증률, 임차인의 개별성 때문에 계량화 표준화 곤란
- 대상부동산의 용도 규모 등에 따라 세분화된 처리방법 필요
[문제3] 부동산 증권화가 부동산 시장에 미치는 영향
1. 부동산 증권화
- 부동산시장의 수요공급촉진하며 시장투명성의 향상에 영향
- 부동산시장과 자본시장의 통합, 대체경쟁관계에서 상호보완적관계, 통합적관계로 변화
- 부동산이 주식, 채권 등의 증권형태로 전환 → 부동산 자산도 자본시장에서 거래가능한 상품으로 변환
- 리츠, 주택저당채권(MBS)
2. 부동산 증권화가 시장에 미치는 영향
- 수요 공급 증가
- 거래 활성화
- 시장 투명성 향상 : 투자보고서 공시 등
- 시장효율성 향상
[문제4] 부동산시장과 효율적시장, 할당효율적 시장
1. 효율적 시장
- 시장의 효율성은 재화의 동질성, 다수의 시장참여, 시장정보의 제공에 의해 촉진
- 약성효율적시장 : 과거의 시장정보가 현재의 시장가격에 반영
- 준강성효율적시장 : 공개된 시장정보가 시장가격에 반영
- 강성효율적시장 : 공개 여부와 무관하게 모든 시장정보가 시장가격에 반영
2. 부동산시장
- 재화의 동질성이 낮다 → 시장효율성 저해
- 부증성 → 고가성 → 유효수요 제한, 공공성에 따른 이용규제, 세금제도 → 진입장벽으로 수요자의 시장참여 제한 → 시장효율성 저해
- 단일시장아님(지역적 개별적 시장), 시장정보 수집공개 어려움 → 공급어려워 공급비탄력적 → 균형가격 성립 어려움(가격이 불안정하고 변동가능성 높음) → 시장효율성 저해
- 불완전경쟁시장, 비효율적시장 → 중수익 중위험 시장
3. 부동산시장의 효율화 방법
- 거래신고 등 가격정보 제공
- 가격공시 등 지가정보 제공(리츠 → 자본시장내 정보공개 의무로 인해 공시 필요 → 정보공개에 도움)
- 감정평가 등 균형가격의 지적 : 정부, 지자체 등의 부동산 정책 활동과 금융기관, 일반기업 등의 부동산 경제 활동에 균형가격 제시 → 시장 효율성 확보에 기여
- 부동산가격지수 도입 : 주택가격지수, 매매가격지수, 전세가격지수, 지가변동률 등
2주차
[문제1] 기업가치 감정평가
1. 기업가치 평가시 가치의 3가지 측면 모두 고려 필요
- 계속기업은 수익환원법, 청산기업 또는 비영업기업은 원가법 우선 적용(부방법 적용이므로 감정평가서에 이유 기재, 감칙13조 3항)
- 가치전제(특성과 평가목적 고려)에 따라 계속기업과 청산기업으로 구분
- 기업가치 평가시 기본적사항 확정 : 영업구조, 산업, 자기자본비중, 객관적자료기준
2. 기업가치 감정평가의 이론적 배경 : 가치의 3면성에 근거
- 원가방식 : 기업자산구성, 자본비용
- 비교방식 : 기업거래시장에서의 거래가격
- 수익방식 : 기업이 창출하는 영업이익
3. 기업가치 시산가액 구성요소별 배분
(1) 조달자본측면 : 자기자본 + 타인자본
- 타인자본가치 : 채권자에게 귀속되는 현금흐름을 적정한 할인율(시장이자율)로 할인
- 자기자본가치 : 기업가치 - 타인자본가치
- 자기자본가치 = 순자산(주식가치) + 영업권
- 기업가치 = 자기자본가치 + 타인자본가치 = 순자산(주식가치) + 타인자본가치 + 영업권 = 투하자본 + 영업권
- 투하자본 = 순자산(주식가치) + 타인자본가치
- 매출채권+재고자산+유무형자산-매입채무 = 차입금(이자부)+자본 = 투하자본 = 영업자산-영업부채(비이자부)
- 매출채권+재고자산-매입채무 = 순운전자본
(2) 보유자산측면
- 유동자산 : 자산의 특성별로 원가법(재생산원가법), 거사비(시장가치법 또는 순실현가치법)
- 유형자산 : 감칙 등 물건별 평가규정에 근거
- 무형자산 : 수익환원법, 거사비 원가법 병용
- 기업가치 - 유무형자산가치(여기서 무형자산은 식별가능한 것) = 영업권
4. 기업가치 평가방법 장단점
(1) 수익환원법
- DCM : 간편 / 단일연도 예상이익 추정 어려움
- 옵션평가모형 : 기업의사결정 유연성 반영 / 경영주체 의사결정에 따라 기업가치 변동
(2) 거사비
- 공통 : 시장 증거 근거해 구체적 실증적, 거래사례 확보시 설득력 높음 / 비교대상기업 선정 어려움, 거래구조 배경 조건 등 조정 필요, 비영업용자산 조정 필요
- 유사기업이용법 : 유사기업주가에 시장배수 적용해 구한 대상기업주식가치 + 부채가치
- 유사거래이용법 : 유사기업 거래사례
- 과거거래이용법 : 해당기업 거래사례
(3) 원가법
- 유무형 개별자산 공정가치 재평가 + 재무상태표 누락된 부외자산 부외부채 공정가치 산정 → 수정재무상태표 작성 → 개별자산가치 합산
- 적용 용이, 실증적 / 계속영업활동 수익성 반영 못함, 개별자산 결합에 따른 무형적 가치 반영 어려움
(4) 그 외 평가방법 ( r : 투자자의 요구수익률)
- 배당금평가법 : (배당금현금흐릅 + 주식처분가액) / r
- 순이익평가법 : 주당순이익(EPS) / r
- 경제적부가가치법 : 경제적부가가치 / 자본비용, 경제적부가가치 = 세후영업이익 - 투하자본비용
[문제2] 부동산 시장분석방법(경제기반분석, 타당성분석)
1. 경제기반분석
- 산업분석 + 고용분석 → 인구분석 → 부동산 수요 분석 목적
- 특정 지역 대상
- 기반산업파악 → 기반고용인구 분석(수출부문기여, 입지지수 LQ >1, 지역고용인구비 > 전국고용인구비)
- 기반고용인구 * 경제기반승수 = 총고용인구
- 총고용인구 * 총인구 고용인구비 = 총인구
- 총인구 * 인구당가구수 또는 인당 사무실면석 = 부동산 수요
- 한계 : 산업분포와 행정구역의 불일치(LQ는 행정구역기준), 산업별 경기순환주기의 미반영
2. 타당성분석
- 부동산 개발 및 투자영역에서 활용되는 시장분석방법
- 회수기간법, 현금흐름의 위험과 화폐의 시간가치 고려(순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법, MIRR법)
- 타당성분석 목적 : 투자안의 물법경 타당성 판정해 투자의사결정 지원
- 물리적타당성 : 대상 토지의 지형, 지세, 지질
- 법률적타당성 : 용도지역지구제 등 관련 법령
- 경제적타당성 : 투자자의 목표회수기간 및 수익률
[문제3] 공간자산시장모형(디파스퀠리 위튼 4사분면 모형)
- DW모형의 공간시장 : 공간이용목적 부동산 권리 교환 → 임대료 결정
- DW모형의 자산시장 : 현금흐름목적 부동산 권리 교환 → 부동산 가격 결정
- 1사분면 : 단기공간시장, 물리적재고량과 단위면적당 임대료, 수요곡선
- 2사분면 : 단기자산시장, 단위면적당 임대료와 부동산 자산의 가격, 자본환원이율곡선, R은 목표수익률이자 요구수익률, R은 외생변수로 투자의 기준
- 3사분면 : 장기자산시장, 부동산 자산의 가격과 신규 건설량, 공급곡선
- 4사분면 : 장기공간시장, 신규건설량과 부동산 공간시장의 물리적 재고량, 감가상각곡선
- 물가상승 → 자재비, 인건비 등 건축비용 증가 → 공급감소
[문제4] 부동산법인의 주식가치 평가방법
- 부동산 자산 보유하고 있는 부동산법인 주식가치 평가는 자산측면과 수익측면에서 다르게 평가될 수 있어 적정 평가방법 적용이 필요(공급업, 임대업, 서비스업)
- 부동산업 : 부동산공급업, 부동산임대업, 부동산서비스업
- 부동산공급업 : 아파트 건축해 분양, 부동산은 재고자산, 수익형부동산 비수익형부동산 모두 영위, 비수익형부동산 고려시 원가법이 수익환원법보다 우선, 원가법에 의하며 수익환원법으로 합리성 검토
- 부동산임대업 : 상가 오피스텔 임대, 리츠, 부동산은 유형자산, 수익형부동산 위주, 원가법과 수익환원법 결과 유사할 것
4주차
미흡한점 : 목차 수 부족, 사례포섭미흡
[문제1] 최유효이용 분석, 건부감가
1. 문제를 보고 토지 규모상 광평수토지 논점임을 캐치했어야 한다.
2. 사례형은 개념설명시의 목차를 복붙해 사례에 적용 필요
3. 최유효이용 분석 결과(판정? 용어혼재) : 현 개량물 계속 이용 또는 개량물의 용도나 규모 전환하여 이용
4. 최유효이용 분석 결과 다르다 = 건부감가 존재, 건부감가 논점으로 서술해 나갔어야 한다.
5. 개념쪼개기 매우중요 ex) 인근지역 : 용도별로 쪼개기(주거용 상업용 업무용)
6. 선후목차간 인과관계 고려하기 ex) 토지가치손실 → 규모변경이나 용도전환의 필요
7. 토지가치의 손실은 나지최로의 개발비용<현재가치손실 까지 지속된다. 이 경우 개량(개발, 전환)이 타당해진다. 개발비가 철거비보다 높다면 철거가 타당
8. 감정평가 원리(원칙) = 가격제원칙 // 주변과 다르다 = 적합의원칙, 표준적 규모 상회에 따른 수익 감가 = 수익체증체감
9. 답안작성의 키가 되는 문장 캐치 위해 유의하며 문제읽기 ex) 광평수토지인데 소규모 토지의 거래사례를 활용
10. 경제적감가 : 주위와의 부적응에 따른 결과이므로 일반적으로 치유 불가능, 토지와 개량물 모두에 발생, 토지 가치 별도 산정했다면 개량물에만 반영 가능
11. 최근 광평수 토지의 수요 증가 → 지역별 용도별 수요에 따라 건부증가도 가능 → 예측변동원칙 입각해 최 판정시 유의
12. 주거용 부동산 : 주차 대수 확보 필요
13. 배점 고려한 목차 수 조정 : ex) 목차 수 더 필요하면 물법경최 각각 기술
14. 나지최 토지가치 - 개량최 토지가치 = 건부감가
15. 나지상정 최유효이용 : 잠재적 이용도 반영, 수요분석을 통해 나지최 분석
16. 개량물하의 최유효이용 : 현존 개량물 가치손실 또는 치유비용을 감안하여 계속이용하거나 전환이용(증축,대수선,용도전환)
17. 나지최와 개량최 결과가 다른 이유 : 건부감가 논점으로 이어짐, 건부감가는 개량최가 나지최에 미달하여 발생
나지최는 토지의 잠재적 용도와 규모 고려하고 개량최는 개량물 치유가능성 및 치유비용을 고려하므로 용도 규모를 제한할 수 있다. 즉, 양자의 분석결과는 일치하지 않을 수 있다.
18. 건부감가의 의미 : 토지가치의 손실, 최를 위해 규모변경이나 용도전환 필요, 최를 위해 철거 후 토지분할 필요
19. 원가방식은 건부감가, 경제적감가 고려되지 않는 경우가 많다.
[문제2] 손해액 감정평가
1. 사례를 활용한 답안작성, 심사위원 채점평에도 있음
2. 시장자료 활용한 감정평가 방법 : 거사비, 수익환원법
3. (독창적생각) 주차장 미확보시 거래가능성 낮아 사례포착 어려워짐
4. 손해액 감정평가방법, 낯선 물건은 3방식 원리에 기반해 평가방법 생각
1) 시장자료 활용 : 객관적이고 실증적이다. 주차장이 있는 사례와 없는 사례를 비교하므로 체감하는 효용에 근거한다는 점에서 손해배상취지에 적합하다.
- 거사비(대쌍비교법)
- 수익환원법(임대료손실환원법)
2) 그 외 방법
- 원가법(주차공간 확보 위한 대수선비용, 철거후신축, 외부 주차공간 확보이용)
철거후신축의 경우 신축건물의 효용은 매수자에게 귀속되므로 신축비용은 손해액에 포함하지 않고 철거비와 잔존가치만을 손해액에 포함시킨다.
- 그 외 방법(조건부가치평가법 : 최유효이용 상태의 시장가치 - 설문조사로 파악한 지불의사금액, 가상적 시장을 설정해 설문조사로 지불의사금액을 결정)
| 제26조(그 밖의 물건의 감정평가) 감정평가법인등은 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가해야 한다. |
5. 감정평가에 주방법 아닌 방법 적용시 그 이유를 감정평가서에 충실히 기재(감칙 13조 3항)
6. 손해액 상한 판단방법 : 여러 감정평가방법으로 산정된 시산가액 중 가장 큰 금액 기준(기회비용의 원칙 : 부동산 가격이 특정 투자안의 선택으로 포기하게 되는 가장 큰 가치를 반영하여 형성된다는 원칙) 설문에서 주차장 없는 부동산 매수 결정으로 인해 손해액만큼을 포기하는 셈
[문제3] 토지의 장기사용권 감정평가
1. (★개념쪼개기) 잘 모르는 물건의 평가방법이므로 3방식의 원리에 근거해 서술(루틴한 3방식 내용 말고)
- 원가방식 : 취득원가 + 가치손실(잔존기간 고려)
- 비교방식 : 유사사례 + 요인비교(지역적, 개별적)
- 수익방식 : 순수익 + 잔존기간현가(DCF)
2. 감정평가 특정 방식(방법) 활용시 그에 대한 간단한 의의 언급 필요 : 원비수로 문제 푸는 경우 원비수에 대해 언급
3. 평가규정 없는 재산권 문제(평가방법) 목차 : 개념, 근거법, 경제적효익(갖고있으면 뭐가 좋은지), 소유의 대상(사용 수익 처분 가능해야함), 어떻게 평가하는지(3방식의 원리에 입각해 생각해보기), 왜 평가하는지
4. 토지의 장기사용권
- 취득 : (출양방식) 토지사용료 일시불하고 토지사용권을 분배받음
- 처분 : 사용기간 만료시 정부가 소유권 무상회수
- 이용 : 기간연장가능, 용도별로 이용기간 상이(주거용 70년, 공업용 50년, 상업용 40년)
- 감평목적 : 과세, 가격 임료 산정, 담보제공을 위한 담보물 처분가치 산정
[문제4] 팬데믹이 도시성장구조이론에 미치는 영향
1. 도시의 성장과정 : 버제스 동심원이론(원형보다는 교통망 영향에 따른 모양) → 호이트의 부문이론 (교통망 따라 부채꼴 모양, 과거 도시에 적합하며 복합적인 도시공간 설명에 부적절) → 해리스·울프만의 다핵심이론(도시공간에 대한 문화적 정책적 요인 고려 미흡)
2. (목차 계승) A로 B 설명시 A에 대한 설명 목차를 B 설명시에 그대로 활용
3. (개념 쪼개기) 부동산 : 주거용, 상업용, 공업용부동산(물류창고)
4. 도시공간구조이론
1) 동심원 이론(버제스) : 도시공간구조가 중심에서부터 원을 그리며 형성된다. 중심에서 멀어질수록 인구,지대,접근성이 감소한다. 중심지-상업지역-전이지역-공장-저소득-고소득-통근지역 순서이다. 원형아닌 교통망에 따라 정방형 장방형 별모양으로 도시공간구조가 형성되며 하나의 지역 내 다양한 용도가 혼재한다는 한계가 있다.
2) 부문이론(호이트) : 도시공간구조가 교통망의 영향을 받아 변형된 부채꼴 모양으로 형성된다. 중심업무지구에 도매 경공업 저소득지역이 혼재한다. 고소득측 주거지는 분리되어 있다. 과거도시에 적합하고 복합적 도시공간을 설명하기 어려우며 주거지역 분류기준이 단순하다는 한계가 있다.
3) 다핵심이론(해리스,울프만) : 도시공간구조가 여러개의 토지이용군이 핵을 이루며 형성된다. 핵은 입지 산업특성 지불능력 기준으로 집적하며 이에 따라 여러 핵심 공간이 형성된다. 도시공간의 문화적 정책적 요인 고려가 미흡하다는 한계
4) 사회지역구조이론(머디) : 인종 가족 경제력 등 문화적 정책적 영향력에 따라 도시공간구조가 형성된다는 이론
5. 전염병 바이러스가 도시공간구조에 미치는 영향
- 도시접근성 변화 : 중심 업무지구 약화(대형집객시설 기피), 주거지대가 도심 외곽으로 확대
- 교통망 확장 : 도심 접근성 확보를 위함
- 다핵심의 확대 : 용도별 수요 변화(상업용 수요감소, 공업용 물류창고 수요증가), 지역별 수요 확대(지역별 생산 서비스 공간에 대한 수요 증가)
5주차
목차별 강약조절필요, 중요도 떨어지는 내용은 목차생략, 원칙을 먼저 언급 후 예외 기술
[문제1] 기본적 사항의 확정(부분감정평가, 투자가치 하의 조건부감정평가, 적정가격 하의 조건부감정평가)
- 공매 : 국유재산, 압류재산(세금미체납), 공공기관의 토지는 국유재산에 해당
- 감칙9조 기본적사항 : 의 대 감 기 감 기 자 수
- 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우 기준시점을 미리 정할 수 있음, 별도의 기준시점 미제시시 기준시점은 가격조사완료일
- 시장가치 외의 가치 : 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 성격과 특징, 합리성, 적법성 검토 필요
- 조건부 평가 : 법령에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 합적실 검토 필요
- 표준지공시지가의 감정평가
적정가격으로 평가(부공법 3조), 나지상정평가 및 토지만의 부분평가(부공법 령 6조), 가격조사가 가능하다는 전제하에 매년 1월 1일이 기준시점(부공법 령 3조)
- 적정가격 : 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격
| 시장가치 | 적정가격 | |
| 공통점 | 시장의 통상성, 거래의 정상성, 거래성립의 가능성 | |
| 차이점 | 존재가치의 성격 | 당위가치의 성격 |
[문제2] 개별평가, 일괄평가
1. 일괄평가액의 배분방법
비율법 : 토지가격과 건물비용 사이에 일관된 비율 유지를 전제, 간편하나 임의적 주관적
공제법 : 토지잔여법, 건물잔여법
- 토지잔여법 : 일괄평가액에서 건물의 가치 공제, 건물의 가치추계가 객관적이고 명료, 일정기간 경과시 건물의 가치가 토지에 화체되는 거래관행에 부합하지 않음
- 건물잔여법 : 일괄평가액에서 토지의 가치 공제, 시장거래관행에 부합(건물가치가 토지에 화체되는점 고려되므로 건물잔여법 활용시 화체된 가치를 제외한 나머지의 건물가치 구할 수 있음), 도심지 내에서 토지만의 거래사례 포착 어려움
2. 건물만의 평가 방법
- 건물귀속순수익을 이용한 수익환원법, 건물잔여법(일체효용성에 근거하여 비준가액 또는 수익가액으로 일괄가액 산정 후 건물에 배분
3. 수익성부동산에서 원가법 적용의 적정성
- 비용성에 근거한 원가법 적용 부적절, 공급자 비용의 원리, 원가법은 시장성 반영도 미흡
- 개별평가시 일체효용성 반영 미흡
| 필요성 | 이론적 | 법적 | 실무적 |
| 개별평가 | -토지건물은 물리적 특성 다름(개별성, 감가상각 여부) -위험 상이(자본회수율 고려 여부) |
-민법 : 토지와 정착물 별도 규정 -부동산등기법 : 토지등기부,건물등기부 -소득세법의 양도소득세와 지방세법의 취등록세 및 재산세 : 토지건물 개별 과세대상(단독주택 제외) |
-최유효이용 위해 건물 신축 개량 의사결정시 -화재보험, 근저당권 설정시 -토지와 건물 소유자 상이해 소유권 분쟁시 -토지과세정책 수립시 |
| 일괄평가 | -토지와 건물 일체 효용 발휘 -결합가치 존재로 가치가산원리 적용 안됨 |
-집합건물법 : 구조상 구분된 여러 부분 독립적 사용시 구분소유권 인정 -지방세법 : 단독주택에 한하여 토지건물 일괄 과세대상 |
-부동산 수익은 토지건물 일체로 발생 -토지건물 일체 거래관행 |
[문제3] 지분수익률과 자본수익률, 지렛대효과
1. 자본수익률 = 순영업소득 / (지분투자액+부채투자액)
2. 지분수익률 = (순영업소득-부채서비스액-세금) / 지분투자액
3. 지분수익은 자본수익에 종속된다 → 지분수익률은 자본수익율이 높을수록(비례관계), 부채수익률이 낮을수록 높아진다.
4. 지렛대효과 : 자본수익률과 지분수익률의 동반상승효과는 부채투자액비중이 높을 수록 극대화
- 자본수익률 > 부채수익률 : 지분수익률 증가(정의 지렛대 효과)
- 자본수익률 < 부채수익률 : 지분수익률 감소(부의 지렛대 효과)
- 한계 : LTV로 부채투자액 규모 제한, 부채투자액 규모에 따라 부채투자자의 요구수익률이 상승해(부채투자액 규모 증가 → 이자율 상승 → 지분수익률 상승 제한) 지렛대효과 제한됨
[문제4] 부동산 투자 개발에서 위험과 불확실성
1. 위험과 불확실성 둘 다 미래 현금흐름의 변동가능성이나, 위험은 예측가능 측정가능하나 불확실성은 그렇지 않음
2. 위험 종류 : 시장위험, 경기침체위험, 이자위험, 물가상승위험 등
3. 위험 산정방법 : 통계적 방법을 활용해 (기대소득-실현소득)의 분산 또는 표준편차 활용
4. 위험 고려방법
- 단수투자안 : 위험투자안을 투자대상에서 제외, 수익 보수적 예측, 할인율에 할증률 고려
- 복수투자안 : 평균분산결정법 활용
- 전체투자안 : 상관성이 낮은 포트폴리오 활용
5. 불확실성 고려방법 : 의사결정나무모형(이자율 물가 등을 가정(전제), 특정상황 가정), 실물옵션법 등 활용
6주차
[문제1]
(물음1) 감정평가윤리
1. 기본윤리 : 품신청보
2. 업무윤리 : 의불비, 감평법 제28조의2 감정평가 유도 요구의 대응 금지, 위법행위 협조의 금지(한국감정평가사협회 윤리강령)
3. 전세사기
- 원인 : 정보비대칭
- 대책 : 안심전세어플, 감정평가, 제도개선(다세대주택 사례선정 시간적 공간적 기준, 실무기준에는 일반론만 존재), 윤리준수, 수임분리(현재는 HUG 주택도시보증공사가 직접 감평의뢰함)
- 부동산시장은 불완전경쟁시장이지만 정보공개를 통한 할당효율적시장 달성 가능
(물음2) 감정평가업무의 수임 및 제한
- 수임계약 방법 : 감정평가의뢰서 제출받아야 함, 전자문서 가능
- 수임계약 내용 : 의대감기감기자수
- 수임제한 가능한 경우 : 당초 감정평가를 수행한 경우, 물건 조사 불가한 경우, 업무수행이 곤란한 경우(필요인력, 전문성), 의뢰내용이 부적절한 경우, 불공정한 감정평가인 경우
[문제2]
(물음1) 가치기준, 가치전제, 평가조건의 차이점
| 구분 | 기준가치(협의의 가치기준) | 평가전제(가치천제) | 평가조건 | |
| 공통점 | 현황평가의 예외로 감정평가액 결정 위한 가정, 조건 | |||
| 차이점 | 대상 | 거래행위, 거래행위자 | 대상물건 | 대상물건 |
| 내용 | 시장, 거래기간, 거래당사자, 거래행위, 거래성립 등 확실한 사실에 대한 판단기준 | 외부상황의 불확실한 사실 | 외부상황의 사실과 다른 가정 | |
(물음2) 시장가치하의 조건부감정평가와 투자가치 감정평가의 비교
| 구분 | 시장가치 하의 조건부 감정평가 | 투자가치 감정평가 | ||
| 공통점 | -현황평가의 예외 -대상물건의 가치의 변화를 고려 |
조건 성취에 따른 가치의 변화 | 소유자의 행위능력에 따른 가치의 변화 | |
| 차이점 | 시장참여자 | 일반적 시장참여자 | 특정 능력 갖춘 투자자 | |
| 대상물건 | 대상물건의 가치형성요인을 실제와 다르게 가정 | 대상물건에 대한 투자자의 특정 조건이나 능력이 반영될 것을 가정 | ||
| 평가목적 | 합적실 존재하는 조건의 성취가 시장가치에 미치는 영향 측정 | 특정 투자자의 투자 타당성을 측정, 개인의 투자목적 달성가능여부 | ||
[문제3]
(문제1) 포트폴리오이론
1. 개별자산의 수가 증가할수록 포트폴리오 위험은 감소한다. 구성자산 수가 어느 수준에 이르면 자산수 증가해도 더이상 위험이 감소하지 않는데 이 때 잔존하는 포트폴리오 위험은 체계적 위험에 해당.
2. 개별자산의 상관계수가 낮을수록 포트폴리오 위험은 감소한다.(공분산이 음수 = 상관계수가 0과 -1사이)
(문제2) 내부수익률
내부수익률 : 단수투자안, 복수투자안
| 구분 | 장점 | 단점 |
| 내부수익률 | - 화폐의 시간적 가치 고려 - 투자자의 요구수익률과 비교해 투자안의 타당성을 분석하므로 투자행태에 적합 - 별도의 할인율 산정하지 않으므로 주관성 개입 최소화 - 수익률 지표를 사용하므로 이자율, 요구수익률과의 비교가 편함 |
- 가치가산원칙 불성립 : 투자분석방법의 예측가능성 낮아짐 - 재투자수익율 비현실적 : 투자분석의 현실성 미흡, 자본비용을 고려한 재투자수익률을 적용한 MIRR 필요성 - 시장상황 변동 미고려 : 단일의 수익률이 복수의 기간에 적용되므로 시장상황의 변동으로 투자자의 요구수익률이 변동할 경우 투자타당성 판단 어려움 - 복수의 내부수익률 존재 가능성 : 초기 아닌 중기에도 자금이 투입되는 사업의 경우 |
(문제3) 민감도 분석
1. 활용
위험 대비, 수익변동최소화, 단위 위험에 상응하는 단위 수익을 파악하여 복수의 투자안에 대한 의사결정에 활용 가능
2. 방법
변수선정 → 시나리오 설정(각 변수의 예측치 활용) → 결과해석(투자성과 측정, 상호비교, 위험요소 발견, 통제가능성 고려) → 의사결정 지원
3. 한계
변수선정 및 시나리오 설정에 주관 개입 가능, 분석 과정에서 변수간 상호관계 미고려, 위험 외에 불확실성에 대한 고려 미흡
(문제4) 공시가격 인상이 주거용 부동산시장에 미치는 영향
공시가격 인상 → 보유세 인상
| 보유세 인상시 | ||||
| 구분 | 매매 | 임대 | 수익형 | 비수익형 |
| 수요 | ↓ ↓ | - | ↓ ↓(효용감소위주) | ↓ ↓(유효수요감소 위주) |
| 공급 | ↑ ↑(집 내놓음) | ↓ ↓(집 내놓으니까 임차할 주택 감소) | ↑ ↑ | ↑ ↑(수익 발생하지 않아 보유세 인상에 민감) |
7주차
잘 모르는 논제는 기본 목차 활용
의의, 기능, 필요성, 목적, 대상, 장단점, 감정평가에 미치는 영향, 감정평가사의 역할
[문제1] 권리금
1. 권리금 : 상가건물임대차보호법 제10조의3
| 구분 | 권리금 | 영업손실보상 |
| 평가대상 | 상가건물에서의 영업 미래수익 기반 |
영업의 손실 과거수익 기반 |
| 추정기간 | 10년 | 영업폐지 2년, 휴업은 기본 4개월, 최대 2년 |
| 평가방법-무형재산 | 수익환원법, 추정기간 내 예상 영업이익 할인 또는 환원 | 과거 3년간 평균 영업이익 |
| 평가방법-유형재산 | 원가법 | 폐업은 매각손실액, 휴업은 이전비용 및 감손상당액 |
2. 권리금 감정평가
| 구분 | 개별감정평가 | 일괄감정평가 |
| 주방법 | 무형재산 : 수익환원법 유형재산 : 원가법 |
수익환원법 |
| 부방법 | 무형재산 : 거래사례비교법, 원가법 유형재산 : 거래사례비교법 |
거래사례비교법 |
3. 권리금에 대한 명시적인 보상 규정 미비해 영업손실보상 준용 중, 권리금 감정평가의 현실성 확보 필요
4. 권리금 가형요 : 영업이익, 허가여부, 임대료, 임대면적, 과거 권리금, 투기적 요인
[문제2] 비상장주식
1. 평가방법
| 구분 | 비상장주식 |
| 주방법 | 순자산가치법 [기업가치(원비수) - 부채] / 발행주식수 |
| 부방법-비교방식 | 거래사례비교법 - 30일 거래총액 / 30일 거래량 - 유사기업, 유사거래, 과거거래이용법 |
| 부방법-수익방식 | 배당금평가법, 순이익평가법, 경제적부가가치법 |
2. 기업가치(자산) 과 주식가치(자본) 은 다름에 유의
3. 감정평가시 유의사항은 감정평가의 절차를 기준으로 서술 : 특히 감정평가방법의 선정 적용, 감정평가액 결정 및 표시
4. 기업가치와 비상장주식가치 평가 비교
| 구분 | 기업가치 | 비상장주식 |
| 원가 | 유무형자산의 합 | 순자산가치법 |
| 비교 | 유사기업, 유사거래, 과거거래 | - 30일간 거래총액 / 거래량 - 유사기업, 유사거래, 과거거래 |
| 수익 | 수익환원법 - DCF, DCM, 옵션평가모형 |
배당금환원법, 순이익평가법, 경제적부가가치법 |
[문제3] 부동산투자회사제도(REITS, Real Estate Investment TrustS)
1. 부동산투자회사제도는 부동산시장과 자본시장을 동시에 활성화시킬 것으로 기대
2. 도입배경 : 부동산거래 활성화, 부동산 간접투자 기회 제공, 부동산 산업 발전
3. 종류 : 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정
4. 운용 : 총자산 70%이상 부동산, 80%이상 부동산 및 관련 유가증권, 이익배당한도의 90% 배당 필요, 매분기 및 결산기에 투자보고서 작성 제출 필요
5. 부동산시장에 미치는 영향 : 부동산거래 활성화, 부동산정보의 개방화, 자본시장과의 통합화
6. 관련 감정평가 : 영업인가 시 사업대상 부동산에 대한 감정평가, 현물출자 부동산 감정평가, 부동산투자회사 주식가치의 감정평가
[문제4] 프로젝트파이낸싱(PF, Project Financing)
1. 배경 : 개발사업의 담보물로 제공할 부동산 자산 부족, 개발금융의 대안으로 주목받음
2. 대상 : 투자비 크고 장기사업
- 사회기반시설사업(SOC) : 고속도로, 지하철, 공항 등
- 에너지발전사업 : 석탄, 석유, 가스 발전소 등
- 대규모 부동산 개발사업
3. 특징 : 비소구금융으로 프로젝트회사로의 소구권 행사 제한, 상환재원이 개발사업의 현금흐름으로 원금회수 위험성 큼
4. 장점 : 사업성과 수익성이 높은 개발사업의 자금 조달 용이
5. 단점 : 미래 불확실성에 의한 사업타당성 판단 어려움, 원금 회수 위험성 높음
6. 관련 감정평가 : 사업부지에 대한 담보감정평가, 개발사업 경제적 타당성 분석, 준공 후 부동산에 대한 투자가치 감정평가 또는 조건부 감정평가