사도법상 사도 VS 사실상의 사도 : 완벽정리, 관련 법령 및 판례

1. 사도법상 사도

- 개인 소유로 지자체의 허가를 받아 설치한 도로로서, 사도법상 도로로 등재된 토지
- 법정도로와 연결되어야 하며 사실상의 사도(현황상 도로)와의 연결은 불가
- 법정도로에 해당
- 도로법이 아닌 사도법 적용
- 인근 토지 대비 1/5 정도의 감정가
* 실무적으로 거의 존재하지 않는다.
 
[사도법]
제2조(정의) 이 법에서 “사도”란 다음 각 호의 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다. 다만, 제3호 및 제4호의 도로는 「도로법」 제50조에 따라 시도(市道) 또는 군도(郡道) 이상에 적용되는 도로 구조를 갖춘 도로에 한정한다. <개정 2014. 1. 14.>
1. 「도로법」 제2조제1호에 따른 도로
2. 「도로법」의 준용을 받는 도로
3. 「농어촌도로 정비법」 제2조제1항에 따른 농어촌도로
4. 「농어촌정비법」에 따라 설치된 도로
제3조(적용 제외) 이 법은 다음 각 호의 도로에는 적용하지 아니한다.
1. 다른 법률에 따라 설치하는 도로
2. 공원, 광구(鑛區), 공장, 주택단지, 그 밖에 동일한 시설 안에 설치하는 도로
 
 
[공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙]
제26조(도로 및 구거부지의 평가) ①도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005. 2. 5.>
1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내
2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내
 

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2. 사실상의 사도

- 개인 소유이면서 사도법에 등재되어 있지 않지만 실제 도로로 이용중인 토지
- 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
ex) 건축허가를 위해 소유한 토지의 일부를 도로로 만든 경우
- 예전부터 지나다니면서 자연스럽게 생성된 현황상 도로, 타인의 통행을 제한할 수 없음(민법 제219조에 의한 주위토지통행권이 발생한 도로)
- 건축법상 도로 요건을 충족하지 못함(★ 이용상황은 도로이나 지목은 전 답 임야 등)
- 단, 지자체에 따라서는 사실상의 사도여도 건축허가 가능할 수 있음
- 비법정도로에 해당
- 인근 토지 대비 1/3 정도의 감정가
- 사실상의 사도를 인근토지의 1/3으로 감정평가 하는 이유는 사실상의 사도의 가치가 사도로 보호되고 있는 토지의 효용을 증가시켜 토지가치에 화체되었기 때문, 혹은 화체되지 않더라도 사실상 소유권을 행사하여 통행을 막을 수 없어 가치가 낮음(화체이론)
 
[공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙]
제26조(도로 및 구거부지의 평가) ①도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005. 2. 5.>
1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내
2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내
②제1항제2호에서 “사실상의 사도”라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시ㆍ군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2005. 2. 5., 2012. 1. 2., 2012. 4. 13.>
1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
④제1항 및 제3항에서 “인근토지”라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.
 
[민법]
제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
 
[판례]
 '사실상의 사도'라 함은 토지소유자가 자기 토지의 이익증진을 위하여 스스로 개설한 도로로서 도시계획으로 결정된 도로가 아닌 것을 말하되, 이 때 자기 토지의 편익을 위하여 토지 소유자가 스스로 설치하였는지 여부는 인접토지의 획지면적, 소유관계, 이용상태 등이나 개설경위, 목적, 주위환경 등에 의하여 객관적으로 판단하여야 하므로, 도시계획(도로)의 결정이 없는 상태에서 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 자연발생적으로 사실상 도로화된 경우에도 '사실상의 사도'에 해당하고, 도시계획으로 결정된 도로라 하더라도 그 이전에 사실상의 사도가 설치된 후에 도시계획결정이 이루어진 경우 등에도 거기에 해당하며, 다만 토지의 일부가 일정기간 불특정 다수인의 통행에 공여되거나 사실상의 도로로 사용되고 있으나 토지소유자가 소유권을 행사하여 그 통행 또는 사용을 금지시킬 수 있는 상태에 있는 토지는 사실상의 사도에 해당되지 아니한다.
(출처: 대법원 1997. 8. 29. 선고 96누2569 판결 [토지수용이의재결처분취소등] > 종합법률정보 판례)